12月6日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，并將“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”作為焦點(diǎn)。國(guó)家層面的高度重視讓更多投資人再度將目光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，而代建這一細(xì)分賽道作為地產(chǎn)圈的“白馬”迎政策東風(fēng)，也將在2022年獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

　　代建萬(wàn)億市場(chǎng)進(jìn)入變現(xiàn)期

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為“定調(diào)會(huì)”的焦點(diǎn)，證明了國(guó)家層面對(duì)于該行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的高度重視和決心。從會(huì)議內(nèi)容以及近來(lái)金融政策來(lái)看，下一年度地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境相較本年度將有所好轉(zhuǎn)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)分析，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)行業(yè)下一步工作計(jì)劃的重點(diǎn)內(nèi)容。

　　在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步趨于穩(wěn)定的背景下，以往“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的模式已經(jīng)不再適用，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向“輕量化”轉(zhuǎn)變。此次，“定調(diào)會(huì)”所提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”也將進(jìn)一步加速該過(guò)程。受此影響，作為地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的輕資產(chǎn)賽道，以“管理輸出”為主要經(jīng)營(yíng)模式的代建行業(yè)將迎來(lái)發(fā)展高峰。

　　事實(shí)上，代建行業(yè)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)得到了行業(yè)內(nèi)公認(rèn)。據(jù)CRIC研究中心不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過(guò)了30家。

　　中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，2010年至2020年，我國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率均超過(guò)24%。2015年至2019年間，我國(guó)代建行業(yè)總收入從27億元增至91億元，復(fù)合年增速達(dá)34.9%。

　　當(dāng)前，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)滲透率多為20-30%，而我國(guó)2021年代建行業(yè)滲透率僅在4.8%左右。據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，到2025年，我國(guó)代建市場(chǎng)規(guī)模的滲透率將達(dá)到14.3%，代建項(xiàng)目銷售額將超2萬(wàn)億元，代建合同收入近千億，存在廣闊的市場(chǎng)空間。

　　我國(guó)代建行業(yè)雖處發(fā)展初級(jí)階段，但行業(yè)馬太效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，頭部代建企業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著。中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，國(guó)內(nèi)前五大代建企業(yè)的占據(jù)了約60%的市場(chǎng)份額(按新簽合約建筑面積計(jì))。

　　作為代建頭部企業(yè)，中原建業(yè)與綠城管理已經(jīng)先后登陸港交所，兩家企業(yè)所披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也清晰展示了代建行業(yè)的強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿?。?a data-code="09982" data-market="116" target="_blank" web="1">中原建業(yè)中報(bào)數(shù)據(jù)為例，2021年上半年，中原建業(yè)收入6.35億元人民幣，同比增長(zhǎng)32%；凈利潤(rùn)3.62億元，同比增長(zhǎng)20%，凈利潤(rùn)率為57.1%，連續(xù)四年保持在近60%的高水平。

　　在本年度地產(chǎn)行業(yè)整體收縮的大背景下，代建行業(yè)再度展現(xiàn)了強(qiáng)勁動(dòng)力。中原建業(yè)前10月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，至10月30日，中原建業(yè)年內(nèi)新簽約76個(gè)代建項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)16.9%，新增合約建筑面積880.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.1%，新增合約建筑面積已超過(guò)2020年全年。

　　整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊，已經(jīng)進(jìn)入潛力變現(xiàn)期，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域中又一萬(wàn)億市場(chǎng)。此次，受中央調(diào)控政策影響，代建行業(yè)發(fā)展也將再次加速，值得期待。

　　迎政策紅利，縣域經(jīng)濟(jì)成地產(chǎn)熱詞

　　受益近期金融政策放寬，房地產(chǎn)行業(yè)已走出“至暗時(shí)刻”，但本輪“錢(qián)荒”所造成的影響仍將持續(xù)一段時(shí)間。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“下沉”已成定局，往常備受房企關(guān)注的“一、二線城市”城市因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入高及“房住不炒”等因素將不再受寵，市場(chǎng)關(guān)注度將向“縣域經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)移，三線以下及縣級(jí)城市等下沉市場(chǎng)將迎來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰。

　　縣域作為我國(guó)社會(huì)治理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本單元，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的作用。2021年中央一號(hào)文件全文共出現(xiàn)“縣域”一詞11次，在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，我國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出發(fā)展地位更具可重塑性、市場(chǎng)需求更具可挖掘性、供給質(zhì)量更具可提升性、發(fā)展動(dòng)能更具可培育性等特征。加快城市建設(shè)則是推進(jìn)“縣域經(jīng)濟(jì)”、加速“雙循環(huán)”的重要手段和先決條件。

　　雖然三四線城市開(kāi)發(fā)火熱似成定局，但開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題仍亟待解決。以往規(guī)模以上房企多將關(guān)注放在大中型城市的地塊爭(zhēng)奪上，三線以下城市土地多由當(dāng)?shù)刂行⌒头科笏小６行⌒头科笥捎隗w量問(wèn)題，在剛剛經(jīng)歷過(guò)“至暗時(shí)刻”打擊之后，現(xiàn)金政策多以收縮為主，也進(jìn)一步導(dǎo)致開(kāi)發(fā)能力受限。對(duì)此，手中握有土地且現(xiàn)金流收緊的中小型房企想要分一杯羹，委托品牌房企代建成為了其最優(yōu)選。

　　換言之，縣域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展必將帶動(dòng)代建行業(yè)的長(zhǎng)期繁榮。

　　目前，代建行業(yè)大致可分為兩類典型，一類以綠城管理為范例，主要錨向大中型城市；另一類以中原建業(yè)為代表，業(yè)務(wù)集中于三、四線城市，布局下沉市場(chǎng)。

　　在發(fā)展中，中原建業(yè)依托其“大中原戰(zhàn)略”，以鄭州為核心周邊半徑500km的大中原區(qū)域中小城市進(jìn)行逐步擴(kuò)張，恰好契合了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。事實(shí)上，“大中原戰(zhàn)略”正是源自其對(duì)于縣域市場(chǎng)加速發(fā)展的預(yù)判。大中原區(qū)域覆蓋了包括河南在內(nèi)的8個(gè)省，集中了4.3億人口，GDP占全國(guó)的1/4，具有人口密度大、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、城鎮(zhèn)化率水平低，發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，增長(zhǎng)潛力大，預(yù)計(jì)將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。

　　基于多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積淀，中原建業(yè)對(duì)于三四線及縣域城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成了獨(dú)有的方法論，能夠在高質(zhì)量、快速度完成建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，保障利潤(rùn)率，甚至獲得了“萬(wàn)元以下”市場(chǎng)王者的稱號(hào)。

　　近期，中原建業(yè)接連獲頒“新上市企業(yè)2021”“杰出上市公司大獎(jiǎng)2021”等多項(xiàng)大獎(jiǎng)，彰示了媒體、業(yè)界對(duì)中原建業(yè)未來(lái)發(fā)展的看好。伴隨“縣域經(jīng)濟(jì)”概念的持續(xù)走熱，在下一年度的工作中，中原建業(yè)憑借對(duì)于縣域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，將進(jìn)一步拉開(kāi)與其他代建企業(yè)的差距。