網(wǎng)易清流工作室 作者王曉悅
導(dǎo)語：在行業(yè)景氣度下行中，五礦信托踩雷了不少暴雷房企，其中以恒大最為矚目。
最近，游戲新貴米哈游買理財(cái)踩雷，與信托企業(yè)發(fā)生糾紛。
天眼查顯示，米哈游科技(上海)有限公司新增一條開庭公告，青海省西寧市城中區(qū)人民法院將定于2022年7月25日 09時(shí)審理米哈游訴五礦國際信托有限公司“營業(yè)信托糾紛”一案。
此外，在五礦信托被起訴的開庭公告中可以看到，上海游戲大廠“F4”之一的莉莉絲同樣以“營業(yè)信托糾紛”為由起訴了五礦國際信托。
五礦信托受托管理的一系列應(yīng)收賬款融資產(chǎn)品面臨逾期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)再次顯露。五礦信托是上市公司五礦資本(4.930, -0.03, -0.60%)（600390.SH）的控股子公司，也是近幾年規(guī)模增長較快的信托業(yè)黑馬之一。
五礦信托最早為一些核心房企提供應(yīng)收賬款融資服務(wù)，此后服務(wù)對象向下兼容，還出現(xiàn)給房企關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行保理業(yè)務(wù)的情況，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸提高。
近期，多名投資人告訴清流工作室，五礦信托一個(gè)應(yīng)收賬款融資產(chǎn)品鼎興系列逾期，融資方提出項(xiàng)目展期18個(gè)月的方案。該系列產(chǎn)品由招商銀行(41.700, 0.42, 1.02%)代銷，且被定為“R3穩(wěn)健類固收產(chǎn)品”，以基金名義出售。
自鼎興產(chǎn)品出現(xiàn)逾期，招行修改產(chǎn)品詳情頁面為“房地產(chǎn)投資”方向說明。更值得注意的是，該系列部分產(chǎn)品未按合同約定，完成應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，其對應(yīng)的底層資產(chǎn)并不明晰。
除了應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)出現(xiàn)逾期，五礦信托給大量的房企項(xiàng)目公司提供資金，也在行業(yè)下行之際遭遇危機(jī)。
今年以來，五礦信托斥資入駐恒大、陽光城(2.220, 0.06, 2.78%)等多家公司的項(xiàng)目公司，親自上陣管理項(xiàng)目，以期為投資人挽回部分損失。
但這也意味著，五礦信托需要加大對這些項(xiàng)目公司的投入，外行人五礦信托是否有足夠的資金和能力完成交樓重任，還待觀察。
應(yīng)收賬款融資出現(xiàn)逾期
五礦信托近期被曝出違約的產(chǎn)品為五礦信托鼎興系列產(chǎn)品。根據(jù)投資者提供的管理報(bào)告，鼎興系列共有1號到15號共計(jì)15期信托計(jì)劃，總募集資金不超過25億元。成立日期在2021年的3月至6月，期限均為12個(gè)月。
目前，前5只信托計(jì)劃已經(jīng)到期，五礦信托已按照延期計(jì)劃，在原定到期日后的30個(gè)工作日內(nèi)償還不低于信托計(jì)劃本金總規(guī)模的20%。
未來將在原定到期日后的13到15個(gè)月期間償還不低于本金總規(guī)模的25.33%，剩余的本金及其他信托利益則在原定到期日16到18個(gè)月內(nèi)償還。
根據(jù)五礦信托的管理報(bào)告，鼎興系列的資金用于受讓深圳市五順方商業(yè)保理有限公司 （下稱“五順方保理”）因開展保理業(yè)務(wù)而持有的對一家房企項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款債權(quán)，這些應(yīng)收賬款債權(quán)是供應(yīng)商向房企項(xiàng)目公司提供貨物買賣、服務(wù)貿(mào)易或工程承包、分包等形成的。
五順方保理獲得這些應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，最終用于置換其自身的金融機(jī)構(gòu)借款或股東借款。
資料顯示，五順方保理的出資方是深圳市前海致同實(shí)業(yè)有限公司，背后是兩名自然人，而五礦信托控制的青海濯方企業(yè)管理有限公司持有五順方保理1%股權(quán)。
中國人民銀行征信中心顯示，部分鼎興系列的產(chǎn)品的確指向應(yīng)收賬款融資。鼎興1號、2號及3號，其底層資產(chǎn)是多家供應(yīng)商對前述房企旗下項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款，合計(jì)轉(zhuǎn)讓金額為6億元。
不過，鼎興4號至15號共12只產(chǎn)品的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓記錄未出現(xiàn)在中登網(wǎng)上。
一位投資人購買的產(chǎn)品為鼎興9號產(chǎn)品，其提供的合同顯示，9號產(chǎn)品的底層資產(chǎn)同樣是受讓五順方保理對前述房企的應(yīng)收賬款，且信托計(jì)劃設(shè)立前提是《應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》已簽署生效并辦理完畢相應(yīng)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。但鼎興9號產(chǎn)品的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓信息未出現(xiàn)在中登網(wǎng)上。
“這個(gè)肯定有問題，沒有按合同約定實(shí)施風(fēng)控。”一位從業(yè)多年的信托行業(yè)人員表示，如果沒有進(jìn)行登記，這個(gè)應(yīng)收賬款可能會被重復(fù)作為融資標(biāo)的，轉(zhuǎn)給其他機(jī)構(gòu)、或者被第三方執(zhí)行，安全性有一定問題。
此外，整個(gè)產(chǎn)品沒有實(shí)物或股權(quán)抵押，只有核心房企集團(tuán)信用擔(dān)保，風(fēng)控措施偏虛。
在銷售過程中，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)究竟是什么，也存在分歧。據(jù)投資者提供的聊天截圖，部分招行的銷售向客戶表示，鼎興系列是一個(gè)應(yīng)收賬款融資產(chǎn)品。
但也有銷售人員曾向客戶表示，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是多家公司的購房尾款。
2020年底及2021年，五順方保理的確曾持有前述房企的購房尾款，并將共計(jì)48.79億元的購房尾款對外轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓對象是銀泰證券，而非五礦信托。
那么，鼎興系列4號至15號產(chǎn)品所指向的底層資產(chǎn)究竟是應(yīng)收賬款還是購房尾款？
關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)收賬款融資？
為房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款提供融資，是五礦信托重要的業(yè)務(wù)之一。
五礦信托在2016年開始設(shè)立鼎銘系列產(chǎn)品，用于向深圳市前海一方供應(yīng)鏈管理有限公司發(fā)放信托貸款，由其控股子公司受讓第三方供應(yīng)商對核心企業(yè)或其下屬公司享有的應(yīng)收賬款，形成保理債權(quán)。
準(zhǔn)入企業(yè)有綠城房地產(chǎn)、金地集團(tuán)(12.630, 0.87, 7.40%)、金茂投資管理（上海）有限公司、金融街(5.910, 0.13, 2.25%)控股股份有限公司、萬科企業(yè)、碧桂園及五礦信托認(rèn)可的其他核心企業(yè)。
隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張，五礦信托的應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)向更多房企開放。清流工作室發(fā)現(xiàn)，五礦信托也向房企的關(guān)聯(lián)供應(yīng)商直接發(fā)放信托貸款。
2019年12月，五礦信托設(shè)立恒信共筑259號-幸福69號集合資金信托計(jì)劃，募集10億元，用于向天津興航建材銷售有限公司（下稱“興航建材”）發(fā)放信托貸款，期限為1年。
公開資料顯示，興航建材對外投資多家建筑材料公司，其供應(yīng)商有上市公司亞士創(chuàng)能(11.390, 0.26, 2.34%)（603378.SH）及蒙娜麗莎(18.220, 1.27, 7.49%)（002918.SZ）。
這家興航建材公司由天津融譽(yù)企業(yè)管理咨詢有限公司持股99%，背后大股東是一家在香港注冊的公司吉優(yōu)投資有限公司。據(jù)查詢獲知，該香港公司唯一的董事是融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌。
而興航建材公司的法定代表人及多位高管，也都是融創(chuàng)系的員工。信托計(jì)劃也顯示，該貸款會由興航建材及融創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部通過資金調(diào)配還款，且融創(chuàng)系將其持有的金科地產(chǎn)股票提供質(zhì)押擔(dān)保。
根據(jù)信托計(jì)劃，這筆貸款具體用于興航建材的原材料采購，但高達(dá)10億元的資金似乎未能緩解興航建材緊張的資金鏈。
截至2020年，亞士創(chuàng)能對興航建材的應(yīng)收賬款余額接近7千萬元，蒙娜麗莎對興航建材的應(yīng)收賬款余額接近4500萬元。
到2021年，亞士創(chuàng)能對興航建材應(yīng)收賬款剩余約5500萬元、蒙娜麗莎2021年應(yīng)收賬款增加至8782萬元，均有部分預(yù)計(jì)無法完全收回并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。
2021年4月，五順方商業(yè)保理還承接了大量供應(yīng)商對金科地產(chǎn)的債權(quán)，合計(jì)2.21億元。此后，五順方商業(yè)保理也將這批債權(quán)轉(zhuǎn)讓給五礦信托，上市公司金科股份(2.940, 0.08, 2.80%)的控股子公司重慶金科對該筆債務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
目前，金科股份已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，今年6月更因商票到期未兌付，被保理公司提起訴訟并凍結(jié)包括公司商標(biāo)、兩家項(xiàng)目公司銀行賬戶及公司所持約145萬股金科服務(wù)H股流通股。
接盤項(xiàng)目親自上陣
除了債權(quán)融資，五礦信托與房企的合作方式更多體現(xiàn)在項(xiàng)目合作上。
據(jù)用益信托網(wǎng)，2020年1-9月，五礦信托的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模升至第一，達(dá)754億元，占房地產(chǎn)信托發(fā)行總額的11%。2021年半年報(bào)顯示，五礦信托的凈利潤增速位居信托業(yè)前列。
但在行業(yè)景氣度下行中，五礦信托踩雷了不少暴雷房企，其中以恒大最為矚目。
2020年，五礦信托曾為恒大旗下項(xiàng)目公司佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“盈沁房地產(chǎn)”）設(shè)立五礦信托-信澤投資集合資金信托計(jì)劃，募集資金總規(guī)模不超過33億元。
這筆資金用于佛山逢沙項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及歸還前期股東投入，五礦信托在放款前受讓了盈沁房地產(chǎn)51%股權(quán)，恒大系股東以持有的49%項(xiàng)目股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。
隨著恒大暴雷，這個(gè)項(xiàng)目也陷入困境。
今年1月，恒大系股東所持盈沁房地產(chǎn)49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給五礦信托，后者實(shí)現(xiàn)對盈沁房地產(chǎn)100%持股，親自上陣管理項(xiàng)目。五礦信托同時(shí)還接手了恒大廣深國際文旅城項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)全資持股。
根據(jù)恒大的說法，集團(tuán)只是將上述兩個(gè)項(xiàng)目10%左右的股權(quán)和部分債權(quán)打包作價(jià)11億元賣給五礦信托，恒大實(shí)際上仍擁有兩個(gè)項(xiàng)目約40%的股權(quán)。
而五礦信托接受項(xiàng)目后，還需要繼續(xù)向項(xiàng)目投入建設(shè)資金，當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生收益后，收益用于償還五礦信托的投入，剩余的則用于償還恒大的前期投入。
不過，五礦信托接手后項(xiàng)目公司的狀況仍然不容樂觀。今年4月，五礦信托和盈沁房地產(chǎn)一同被告上法庭，案由是票據(jù)追索權(quán)糾紛。
今年3月，云南大鋼供應(yīng)鏈管理有限公司將五礦信托和昆明恒拓置業(yè)有限公司（下稱“昆明恒拓”）、昆明廣賢商貿(mào)有限公司、江蘇省建工集團(tuán)有限公司告上法庭，案由是票據(jù)糾紛。
而昆明恒拓公司原來也是恒大的全資子公司，在今年1月才轉(zhuǎn)讓給五礦信托。
同樣因資金問題轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的還有陽光城。2020年7月，陽光城的子公司重慶穆光房地產(chǎn)曾向五礦信托融資12.3億元，另一家子公司東莞光啟房地產(chǎn)以其持有的土地提供抵押。
今年1月25日，陽光城將全資子公司深圳市陽光城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給五礦信托，進(jìn)行讓與擔(dān)保，同時(shí)由東莞光啟房地產(chǎn)購房尾款提供質(zhì)押，其他不變。
據(jù)五礦信托年報(bào)披露，2021年，公司共有759.04億元的信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)，占總信托資金比例為9.29%。
這個(gè)數(shù)字相較2020年已有所下降，五礦信托2020年投向房地產(chǎn)的信托資金共計(jì)1054.99億元，占比15.01%。
2019年至今，五礦信托至少設(shè)立33只融資類信托，以信托貸款等方式投向房地產(chǎn)業(yè)。另有22只投資類信托，以長期股權(quán)投資的形式投向房地產(chǎn)業(yè)。
五礦信托與恒大、融創(chuàng)、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展(1.690, 0.01, 0.60%)、華夏幸福(3.250, 0.08, 2.52%)、中國奧園等多家暴雷房企有業(yè)務(wù)合作，并與部分房企設(shè)有合資公司。
這些合資公司未來是否也會被五礦信托收入麾下？而接盤項(xiàng)目需要繼續(xù)投入資金建設(shè)，可能會增加五礦信托房地產(chǎn)投資金額，五礦信托又將如何平衡？
