自去年2月深圳施行二手房參考價(jià)以來(lái)，全國(guó)多地陸續(xù)推行，不過(guò)，近期多個(gè)城市對(duì)二手房參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

　　根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，有13個(gè)城市已取消或優(yōu)化二手房參考價(jià)政策，其中包括西安、成都、寧波等城市。公開(kāi)資料顯示，目前仍在嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的僅剩上海、深圳兩座城市。

　　建立二手房參考價(jià)體系的初衷是，通過(guò)作用于銀行、中介等相關(guān)機(jī)構(gòu)，將之作為貸款評(píng)估價(jià)的依據(jù)從而抑制炒作氛圍，引導(dǎo)買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　如今隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平淡，二手房成交已經(jīng)不再火熱，市場(chǎng)普遍預(yù)期二手房參考價(jià)機(jī)制有望調(diào)整。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷、新房交付存在一定不確定性的氛圍之下，如何提振購(gòu)房者信心、激活二手房流動(dòng)性從而傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，成為各地新的課題。

　　漸行漸遠(yuǎn)

　　西安是近期率先暫停二手房參考價(jià)發(fā)布的城市。

　　2022年7月4日，西安市住建局公開(kāi)表示，目前暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷優(yōu)化。中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

　　在西安之前，已經(jīng)有多地調(diào)整二手房參考價(jià)機(jī)制。

　　以成都為例，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，今年年初開(kāi)始，成都的銀行在對(duì)二手房貸款時(shí)已按照評(píng)估價(jià)而非參考價(jià)進(jìn)行放貸，不過(guò)公積金貸款仍受指導(dǎo)價(jià)影響。

　　還有一個(gè)明顯的變化是，從今年5月10日開(kāi)始，在成都的房地產(chǎn)交易平臺(tái)上，掛牌房源不僅能看到該小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，還能顯示出每套房源房東的真實(shí)掛牌價(jià)以及小區(qū)的掛牌均價(jià)；而在成都剛出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)時(shí)，掛牌房源價(jià)格僅顯示政府指導(dǎo)價(jià)。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和深圳外，已有13個(gè)城市取消或優(yōu)化二手房參考價(jià)這項(xiàng)政策。這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無(wú)錫。

　　實(shí)際上，上述在列的城市在二手房參考價(jià)的執(zhí)行上，就松緊有別。

　　以廣州為例，雖然在去年9月二手房參考價(jià)發(fā)布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中作為重要參考，但銀行是否以二手房參考價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)一直未有明文要求。

　　因此，從去年11月開(kāi)始，廣州部分銀行就已經(jīng)開(kāi)始以二手房的真實(shí)成交價(jià)作為發(fā)放貸款的依據(jù)。

　　除此以外，溫州、合肥等城市在發(fā)布建立二手房參考價(jià)機(jī)制后，也并未出臺(tái)過(guò)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，二手房參考價(jià)機(jī)制存在感已經(jīng)趨弱。

　　復(fù)蘇待望

　　二手房參考價(jià)機(jī)制逐漸調(diào)整的核心原因是，二手房成交已經(jīng)逐漸回歸理性。此外，在新房受到不確定性的影響下，二手房成為了不少購(gòu)房者的首選，在合理的購(gòu)房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動(dòng)性也亟待被激活。

　　以深圳為例，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開(kāi)始，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，直至2022年6月，占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間，可見(jiàn)市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價(jià)賣”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢(shì)。

　　此外，深圳二手房成交套數(shù)也一直處于低位，根據(jù)深圳官方平臺(tái)數(shù)據(jù)，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面積19.89萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為2039套，同比下降0.16%，環(huán)比6月2241套下跌9%，延續(xù)6月環(huán)比成交下滑態(tài)勢(shì)。

　　廣州今年7月的市場(chǎng)表現(xiàn)也顯示，二手房成交在短暫沖高之后，又有回落趨勢(shì)。

　　根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年7月(1-26日)，廣州二手中介網(wǎng)簽量為1352宗，環(huán)比6月同期微跌22.6%，未能憑借上半年勢(shì)頭乘勢(shì)而上。

　　一位廣州房企人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“今年一直在等。本來(lái)以為4月開(kāi)始會(huì)好一些，但不是很明顯，其實(shí)市場(chǎng)也就6月起來(lái)了一下，但是7月表現(xiàn)又比較一般了。”

　　這其中的例外是成都。

　　2022年7月，成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來(lái)的最高月度成交記錄。

　　成都能夠創(chuàng)下記錄的原因是政策面的提振以及二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)所共同推動(dòng)的結(jié)果。

　　易居研究院分析認(rèn)為，成都能夠創(chuàng)下新高源于5月成都新政“二連發(fā)”給市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)；另外新房紅盤(pán)減少后，近期成都同地段二手房?jī)r(jià)格比新房更具優(yōu)勢(shì)，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場(chǎng)。

　　需要提醒的是，與二手房成交量上行并行的是，成都二手房掛牌量也同步創(chuàng)下了新高。根據(jù)貝殼App顯示數(shù)據(jù)，成都二手房掛牌量約18萬(wàn)套，居于全國(guó)前列，因而市場(chǎng)熱度能否保持，值得觀察。

　　一位熟悉成都當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年6月是很熱的，7月成交也還不錯(cuò)，但總體上這種趨勢(shì)也還不太明朗。今年前面幾個(gè)月，也就一個(gè)月收成比較好，就是6月。”

　　此種背景下，借助二手房的良好勢(shì)頭提振購(gòu)房者信心，被市場(chǎng)寄予希望。市場(chǎng)也普遍認(rèn)為二手房能夠早于新房先一步復(fù)蘇?？硕鹪诮诘囊环?a target="_blank">研報(bào)中就指出，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，核心城市二手房市場(chǎng)或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。

　　克而瑞分析其原因在于，二手房所見(jiàn)即所得，不存在交付風(fēng)險(xiǎn)；此外，一二手房倒掛價(jià)差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。

　　克而瑞指出，指導(dǎo)價(jià)調(diào)整信號(hào)效應(yīng)持續(xù)釋放，是二手房市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的助推劑。同時(shí)，基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。