全國化、沖千億、謀上市曾是中小房企搬來上海虹橋商務區(qū)安營扎寨的野心和夢想。如今，行業(yè)大潮退去，部分房企又悄然將總部搬離上海虹橋，只留下了黯然神傷的出走背影。

　　對此，戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部董事總經理魏超英認為，今年上半年，大虹橋區(qū)域的租戶的確產生了一波輪換，但總體上有離開的也有新進入的，這與整體政策導向和行業(yè)發(fā)展有著密不可分的關系。

　　房企“回巢”

　　來的時候轟轟烈烈，走的時候卻黯然退場。

　　曾經喊出千億目標，來滬之后就大舉“挖人”的弘陽地產在不久前悄然將總部搬回了南京。據新京報記者了解，弘陽地產目前已經將大部分職能部門搬回南京，多半人員也已撤走。對此，弘陽地產回應稱：“受上海疫情影響，公司上?？偛坎糠致毮懿块T將轉移至南京，更有利于現(xiàn)階段業(yè)務開展。”

　　不僅僅是弘陽，2018年就完成千億目標的祥生地產在資金鏈緊張等因素的影響下，也選擇回到大本營杭州。對于撤走的原因，祥生控股在回復中表示：“祥生一直是杭州、上海雙總部的戰(zhàn)略，兩地各有不同的職能規(guī)劃。近年來，公司面對地產行業(yè)的環(huán)境變化，始終積極地推進公司戰(zhàn)略升級，逐步從規(guī)模發(fā)展轉向追求有質量的成長，并不斷提升人均效能，強化產品與服務品質的持續(xù)提升。這次祥生控股集團選擇將上海的職能中心轉移到杭州，并做到雙總部合二為一、統(tǒng)一管理，是服務于新戰(zhàn)略的重要一步。”

　　而早先“爆雷”的藍光發(fā)展也已悄無聲息地搬離了上海。據知情人士稱，藍光發(fā)展在去年就已經搬走，目前也無人員常駐上海辦公。

　　除了上述房企外，還有一些中小房企也黯然離場。據克而瑞機構統(tǒng)計，這些中小房企包括中庚、恒泰、三巽、奧山、錦藝等。

　　就上海虹橋商務區(qū)而言，受疫情影響，其寫字樓租金是有所下滑的。據魏超英介紹：“目前在虹橋商務區(qū)內，核心區(qū)的寫字樓租金為5元-7元/平方米/天，空置率85%；北區(qū)租金4.5元-5.5元/平方米/天，空置率65%。相比于去年的租金，目前非核心區(qū)的租金有一定的下降。在國際形勢和新冠疫情的雙重影響下，近一年來，大虹橋區(qū)域的租戶產生了一波輪換，但總體上有離開的也有新進入的，這與整體政策導向和行業(yè)發(fā)展有著密不可分的關系。比如制造業(yè)、專業(yè)服務及TMT(科技、媒體與通訊)行業(yè)仍有較為強勁的需求趨勢。”

　　對于房企撤出虹橋商務區(qū)選擇“回巢”的做法，戴德梁行認為，更多和房地產行業(yè)和企業(yè)層面的戰(zhàn)略相關。魏超英表示：“整體上和企業(yè)發(fā)展策略有較為密切的關系，雖然有一些房企進行了戰(zhàn)略收縮調整，但我們也要看到像豐澤地產、方直集團、山東金佰利等一系列地產企業(yè)進駐到虹橋商務區(qū)。因此關于地產企業(yè)在虹橋商務區(qū)的選址，我們應該把關注點放到不同類型地產商的戰(zhàn)略變化上。”

　　虹橋一夢

　　繁華上海，魔力之都，多少人的黃金夢在這里開啟。

　　上海虹橋機場，這座去年旅客吞吐量超3320萬人次的繁忙機場，成為人們認識上海的第一窗口。如果飛機降落時我們透過圓窗向下望，在天氣晴朗的時候可以看到十余家房企的標識，比如恒基·旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場、虹橋正榮中心、虹橋協(xié)信中心、虹橋萬科中心……

　　那是一種無聲的廣告，足以讓總部落戶于此的房企老板們以此為傲。

　　上海虹橋機場與其它傳統(tǒng)意義上的機場不同，它的功能不僅僅局限于旅客迎來送往的集中地，而是伴隨著商務往來的興起，以其為中心的上海虹橋商務圈，逐漸成為繼陸家嘴金融圈后又一個舉足輕重的CBD.

　　虹橋商務圈的崛起與地產商密切相關。與陸家嘴金融圈一樣，虹橋商務圈成為地產商的聚集地。事實上，虹橋商務區(qū)發(fā)展歷程正是暗合了地產商紛紛來滬扎營的步伐，兩者相互輝映，共同鑄就了如今虹橋商務區(qū)的繁榮。

　　據克而瑞統(tǒng)計，2016年至2018年正是地產商蜂擁而至的時期，其間，作為“先頭兵”的閩系房企如正榮、融信、禹洲等安營扎寨，后來“長三角包郵區(qū)”的浙江、合肥、南京本土房企也隨之而來，包括祥生、弘陽等，此外也不乏從成都、重慶等地跋山涉水而來的西部房企，包括東原、藍光等，這一名單前后加起來共有28家之多。

　　這一時期，正是本土房企全國化擴張的高峰期，許多中小房企喊出了“沖千億、遷總部、謀上市”的三大目標，而上海因金融中心的地位、人才聚集的高地、資源融合的平臺而具有天然的號召力。隨著虹橋商務區(qū)對地產商的“虹吸效應”增強，其在“大虹橋”也形成了獨有的圈子，比如拿地聯(lián)盟、采購聯(lián)盟以及獵頭圈、職業(yè)經理人圈、品牌圈等，本土中小房企憑借著“大虹橋”的地緣優(yōu)勢，迅速“抱大腿”，拉近了與品牌房企的距離。

　　千億房企擴圍、高價地頻出、上市房企名單拉長……事實上，中小房企扎堆將總部搬到上海開啟全國化擴張的時間，也正是地產行業(yè)的上升期。在這期間，閩系房企融信因拿下靜安高價地而一舉成名、中梁地產3年迅速完成千億之路成為業(yè)內的“小碧桂園”、祥生控股3年營收近乎增長5倍、弘陽地產為擴張大舉“挖角”……

　　可惜，天下無不散之筵席。一方面，伴隨著房地產行業(yè)告別昔日高歌猛進的時代，以往高周轉高杠桿的“規(guī)模論”一去不返，“活下去”成為房企新的命題；另一方面，房企在沖刺規(guī)模后也暴露出負債高企等普遍性問題。

　　因此，中小房企紛紛“回巢”更是折射出整個行業(yè)發(fā)展的轉向，它也預示著從前喊目標、沖業(yè)績的拼規(guī)模期結束了，房地產業(yè)將隨著企業(yè)和行業(yè)雙重泡沫的出清而過渡到平穩(wěn)、良性循環(huán)的發(fā)展模式。