過去一年間，物管市場波瀾壯闊，并購規(guī)模創(chuàng)歷史新高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)并購交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%，其中不乏百億級并購。

　　“大魚吃大魚”成為新趨勢，而頭部物企高速擴張的另一面，則是流動性出現(xiàn)問題的房企整售物業(yè)斷臂求生，一時間，“資金困難，先賣物業(yè)”此起彼伏。

　　物業(yè)資本市場方面，呈現(xiàn)出截然不同的上下半場，上半年火熱、下半年降溫，物企上市之路開始坎坷、股價明顯回調、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降。

　　2021年底，以行業(yè)巨頭萬物云延宕多年終于宣布上市結尾，2022開年，以“尖子生”龍湖智創(chuàng)生活分拆赴港上市再開一局，行業(yè)內最后的“大魚”走入資本市場，但物業(yè)估值已經(jīng)走下神壇，頂峰之后，資本市場對物業(yè)板塊的想象力快速消退。

　　行業(yè)集中度進一步提升之后馬太效應凸顯，這一年，是物業(yè)的黃金發(fā)展期，還是進入新藍海之前的鏖戰(zhàn)？經(jīng)過大洗牌之后的物業(yè)市場，未來還有哪些機會？

　　并購空前

　　2021年9月，碧桂園服務接連發(fā)出公告，擬以100億元收購富力物業(yè)、以33億元收購“物業(yè)第一股”彩生活的部分核心資產(chǎn)鄰里樂，大手筆并購業(yè)界矚目，新增合約面積更是“一騎絕塵”。

　　而就在上半年，碧桂園服務剛以54.32億元將藍光嘉寶收入囊中，三筆并購代價總計187.32億元，令碧桂園服務成為物業(yè)行業(yè)全年最大的“并購王”。

　　碧桂園服務的大肆收購只是行業(yè)的一個切面。中指研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元創(chuàng)新高，相比2020全年交易總額大幅增長約243%，且大額交易多發(fā)，并購主體以上市企業(yè)為主。

　　克而瑞物管研究院通過對市場公開披露信息監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，加上非上市物企的收并購，2021年物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元，這個數(shù)值是2020年的四倍。

　　分析并購熱潮可以發(fā)現(xiàn)，不同于以往“大魚吃小魚”的傳統(tǒng)邏輯，2021年物業(yè)行業(yè)的并購“大魚吃大魚”頻繁發(fā)生，除了上述碧桂園的三筆收購案，宣布上市前的龍湖智慧服務也相繼收購億達物業(yè)全部股權、收購楷林商務服務、收購美好幸福物業(yè)、向九龍倉集團收購其旗下中國內地部分物管企業(yè)100%股權等。

　　萬物云也在積極擴圍，相繼收購三盛集團旗下的伯恩物業(yè)，并以換股方式招攬陽光城旗下物業(yè)公司陽光智博，其中，伯恩物業(yè)是福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一，管理面積超過7000萬平方米。

　　克而瑞物管認為，“大魚吃大魚”現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是由于今年受地產(chǎn)融資政策收緊的影響，現(xiàn)金流極度緊張的房企為緩解流動性壓力，選擇出售旗下物企，由此引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。

　　“民企資金鏈空前緊張之下，不得不出售資產(chǎn)償債。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“相比土地和在建商品房項目，估值高、有‘現(xiàn)金流奶牛’之稱的物業(yè)，正是最佳的出售對象。”

　　藍光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活鄰里樂、三盛旗下伯恩物業(yè)、陽光城旗下陽光智博都是典型的“售出物業(yè)救開發(fā)主業(yè)”的案例。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，碧桂園服務、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

　　但這種情況下的大規(guī)模收并購并不是良性循環(huán)，正如萬物云CEO朱保全所說的那樣，“過去兩年物業(yè)成香餑餑、成了未來，現(xiàn)在地產(chǎn)不行，大家就把‘未來’給賣了。”

　　朱保全認為，高額的收并購其實會帶來隱憂。“今天的物業(yè)行業(yè)買賣價格很高，動輒幾十億上百億，但是這些錢，某種意義上并沒有流到業(yè)主，而是在股東之間在進行轉賬。”

　　“如果在資本對賭之下，我的公司賣給你，買我的人一定會談未來幾年的經(jīng)營利潤率。對于我來說，一定是賺錢是第一位的，在這個時候，我有可能就會能省則省，但是這恰恰是對整個資產(chǎn)最嚴重的踐踏。” 朱保全說。

　　近期以來，物業(yè)管理行業(yè)的并購市場開始轉冷，不僅表現(xiàn)為當前并購數(shù)量減少，也表現(xiàn)為并購定價趨于理性。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)并購標的估值水平在7.45倍到26.9倍之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。

　　“并購市場的降溫晚于二級市場估值的下降，但降溫仍是趨勢。”中信證券指出，物業(yè)并購市場的降溫是對盲目追求物業(yè)管理權行為的警示。

　　資本趨冷

　　2021年底和2022年初，萬物云與龍湖智創(chuàng)生活的上市節(jié)點并非情理之中，畢竟物企的上市熱潮已經(jīng)褪去，各項數(shù)據(jù)都在下滑。

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年物企上市熱情持續(xù)火熱，行業(yè)迎來企業(yè)集中遞表期，有28家物業(yè)企業(yè)遞表時間集中在上半年。

　　而把時間拉長到全年，數(shù)據(jù)并沒有以高速的態(tài)勢遞升。截至2021年12月31日，物業(yè)行業(yè)全年新交表企業(yè)累計34家，雖然總數(shù)量明顯高于2019年的9家和2020年的19家，為迄今年度遞表企業(yè)數(shù)之最，但下半年僅有6家，資本市場遇冷，預期的上市高峰并未到來，物企上市進程受挫。

　　實際計算下來，年內新增實現(xiàn)上市的物企共14家，較2020年還減少4家。

　　遞表物企中，中南服務、祥生活服務和中梁百悅智佳在歷經(jīng)二次遞表后，通過聆訊而后續(xù)進展不明，目前祥生活服務聆訊資料已呈失效狀態(tài)，并表示將暫緩上市。

　　除了上市轉冷，上市物企的估值也出現(xiàn)大幅調整，中信證券指出，當前市值排名前十的上市物管公司，在過去六個月市值合計縮水41%，其中跌幅最大的達到72%。

　　股價方面，克而瑞物管表示，截至2021年末，上市物企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，恒生物業(yè)服務和管理指數(shù)下跌46.74%，物業(yè)股板塊的整體表現(xiàn)劣于大盤指數(shù)。

　　“今年上市的物企市盈率明顯回落，市盈率基本上在10倍至20倍。”克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，此前物企上市即獲得30倍乃至40倍市盈率的現(xiàn)象已經(jīng)成為過去，2020年末，物業(yè)板塊平均PE為36.9倍，而目前物業(yè)板塊市值均值僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%。

　　物企估值大滑坡，克而瑞物管認為主要原因有兩個方面，一是隨著上市物企的增多，在其稀缺性減弱的同時，資本市場對物業(yè)行業(yè)的認知越來越充分，市場回歸理性；二是由于目前多數(shù)地產(chǎn)背景的物企對于母公司的依賴度仍然較高，受地產(chǎn)母公司業(yè)績下滑影響，業(yè)績的不確定性增加，也造成了其估值下滑。

　　因此，如何增厚估值，擴大想象空間，也成為物企發(fā)力的重要方面。

　　其中，追求“科技”屬性的兩大代表企業(yè)——萬物云和龍湖智創(chuàng)生活均在科技方面投入了大量成本，以期減少這個行業(yè)的人力成本，打造出新的盈利模型。但目前為止，兩家待上市的標桿物企中，“科技”支撐起的業(yè)務成色依然未能擺脫物業(yè)服務底色。

　　此外，物企拓展業(yè)務邊界的趨勢更加明顯。中指研究院表示，非住宅業(yè)態(tài)已成為企業(yè)新增拓展的重要方向，不斷延伸至商辦、醫(yī)院、學校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務等領域。

　　馬太效應凸顯

　　大洗牌之后的物業(yè)行業(yè)，集中度進一步提升，市場分化加劇。

　　中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2021年TOP10物企以在管面積計的市場份額由2020年的10.17%提升至16.1%，且百強企業(yè)由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現(xiàn)占比過半。

　　從具體企業(yè)來看，規(guī)模最大的碧桂園服務，在管面積已達6.44億平方米，而規(guī)模最小的興業(yè)物聯(lián)僅有在管面積約360萬平方米，前者是后者的約179倍。44家港股上市企業(yè)的在管面積均值為1.14億平方米，處于均值以上的企業(yè)共有14家，均值以下的企業(yè)共有30家，頭部企業(yè)的優(yōu)勢明顯。

　　中指研究院梳理財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年上半年，港股上市公司在管規(guī)模TOP5的管理面積均值為4.6億平方米，TOP5-10的在管面積均值約2.1億平方米，TOP11-20的在管面積均值約1.0億平方米，TOP21-30和TOP31-40在管面積均值分別為0.4和0.2億平方米。

　　中指研究院預計，未來收并購市場“大魚吃大魚”的現(xiàn)象仍將發(fā)生，行業(yè)未來集中度將進一步提升，同時市場分化也將加劇，行業(yè)整體呈現(xiàn)出一種“長尾效應”，頭部企業(yè)憑借突出的規(guī)模優(yōu)勢，贏得更高的市場認可和期待。

　　克而瑞物管的觀點與之一致，認為從長遠來看，物管行業(yè)并購仍會進一步加劇，行業(yè)馬太效應將愈發(fā)凸顯。

　　“2021年年底恰是中小物管公司實控人和股東覺醒的時間點。”中信證券表示，物業(yè)市場可能會沿著“冷卻——較低價格成交——達到新均衡”的路線發(fā)展，預計2022年仍會出現(xiàn)活躍的并購交易，只要競爭仍然存在、規(guī)模經(jīng)濟存在，行業(yè)并購就會迎接新的高潮。

　　新的宏觀環(huán)境也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來機遇。李宇嘉認為，快速建設時代結束了，進入存量管理時代，能夠把物業(yè)管好的企業(yè)，就能獲得最廣大業(yè)主的現(xiàn)金投票，盡管現(xiàn)在物業(yè)盈利能力不高，但未來的盈利能力將會爆發(fā)式增長。