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并購熱潮、“大魚”上市 物業(yè)大洗牌后會是新藍海嗎?
來源:21世紀經(jīng)濟報道  作者:喬民  發(fā)布時間:2022-01-19 21:18:41

過去一年間,物管市場波瀾壯闊,并購規(guī)模創(chuàng)歷史新高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年物業(yè)管理行業(yè)并購交易金額約362.5億元,相比2020全年交易總額大幅增長約243%,其中不乏百億級并購。

  “大魚吃大魚”成為新趨勢,而頭部物企高速擴張的另一面,則是流動性出現(xiàn)問題的房企整售物業(yè)斷臂求生,一時間,“資金困難,先賣物業(yè)”此起彼伏。

  物業(yè)資本市場方面,呈現(xiàn)出截然不同的上下半場,上半年火熱、下半年降溫,物企上市之路開始坎坷、股價明顯回調、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降。

  2021年底,以行業(yè)巨頭萬物云延宕多年終于宣布上市結尾,2022開年,以“尖子生”龍湖智創(chuàng)生活分拆赴港上市再開一局,行業(yè)內最后的“大魚”走入資本市場,但物業(yè)估值已經(jīng)走下神壇,頂峰之后,資本市場對物業(yè)板塊的想象力快速消退。

  行業(yè)集中度進一步提升之后馬太效應凸顯,這一年,是物業(yè)的黃金發(fā)展期,還是進入新藍海之前的鏖戰(zhàn)?經(jīng)過大洗牌之后的物業(yè)市場,未來還有哪些機會?

  并購空前

  2021年9月,碧桂園服務接連發(fā)出公告,擬以100億元收購富力物業(yè)、以33億元收購“物業(yè)第一股”彩生活的部分核心資產(chǎn)鄰里樂,大手筆并購業(yè)界矚目,新增合約面積更是“一騎絕塵”。

  而就在上半年,碧桂園服務剛以54.32億元將藍光嘉寶收入囊中,三筆并購代價總計187.32億元,令碧桂園服務成為物業(yè)行業(yè)全年最大的“并購王”。

  碧桂園服務的大肆收購只是行業(yè)的一個切面。中指研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗,涉及并購方36家物業(yè)企業(yè),交易金額約362.5億元創(chuàng)新高,相比2020全年交易總額大幅增長約243%,且大額交易多發(fā),并購主體以上市企業(yè)為主。

  克而瑞物管研究院通過對市場公開披露信息監(jiān)測發(fā)現(xiàn),加上非上市物企的收并購,2021年物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元,這個數(shù)值是2020年的四倍。

  分析并購熱潮可以發(fā)現(xiàn),不同于以往“大魚吃小魚”的傳統(tǒng)邏輯,2021年物業(yè)行業(yè)的并購“大魚吃大魚”頻繁發(fā)生,除了上述碧桂園的三筆收購案,宣布上市前的龍湖智慧服務也相繼收購億達物業(yè)全部股權、收購楷林商務服務、收購美好幸福物業(yè)、向九龍倉集團收購其旗下中國內地部分物管企業(yè)100%股權等。

  萬物云也在積極擴圍,相繼收購三盛集團旗下的伯恩物業(yè),并以換股方式招攬陽光城旗下物業(yè)公司陽光智博,其中,伯恩物業(yè)是福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一,管理面積超過7000萬平方米。

  克而瑞物管認為,“大魚吃大魚”現(xiàn)象的出現(xiàn),主要是由于今年受地產(chǎn)融資政策收緊的影響,現(xiàn)金流極度緊張的房企為緩解流動性壓力,選擇出售旗下物企,由此引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。

  “民企資金鏈空前緊張之下,不得不出售資產(chǎn)償債。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“相比土地和在建商品房項目,估值高、有‘現(xiàn)金流奶牛’之稱的物業(yè),正是最佳的出售對象。”

  藍光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活鄰里樂、三盛旗下伯恩物業(yè)、陽光城旗下陽光智博都是典型的“售出物業(yè)救開發(fā)主業(yè)”的案例。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,碧桂園服務、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

  但這種情況下的大規(guī)模收并購并不是良性循環(huán),正如萬物云CEO朱保全所說的那樣,“過去兩年物業(yè)成香餑餑、成了未來,現(xiàn)在地產(chǎn)不行,大家就把‘未來’給賣了。”

  朱保全認為,高額的收并購其實會帶來隱憂。“今天的物業(yè)行業(yè)買賣價格很高,動輒幾十億上百億,但是這些錢,某種意義上并沒有流到業(yè)主,而是在股東之間在進行轉賬。”

  “如果在資本對賭之下,我的公司賣給你,買我的人一定會談未來幾年的經(jīng)營利潤率。對于我來說,一定是賺錢是第一位的,在這個時候,我有可能就會能省則省,但是這恰恰是對整個資產(chǎn)最嚴重的踐踏。” 朱保全說。

  近期以來,物業(yè)管理行業(yè)的并購市場開始轉冷,不僅表現(xiàn)為當前并購數(shù)量減少,也表現(xiàn)為并購定價趨于理性。

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年物業(yè)并購標的估值水平在7.45倍到26.9倍之間,相比2020年的平均估值水平下降約20%。

  “并購市場的降溫晚于二級市場估值的下降,但降溫仍是趨勢。”中信證券指出,物業(yè)并購市場的降溫是對盲目追求物業(yè)管理權行為的警示。

  資本趨冷

  2021年底和2022年初,萬物云與龍湖智創(chuàng)生活的上市節(jié)點并非情理之中,畢竟物企的上市熱潮已經(jīng)褪去,各項數(shù)據(jù)都在下滑。

  克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年物企上市熱情持續(xù)火熱,行業(yè)迎來企業(yè)集中遞表期,有28家物業(yè)企業(yè)遞表時間集中在上半年。

  而把時間拉長到全年,數(shù)據(jù)并沒有以高速的態(tài)勢遞升。截至2021年12月31日,物業(yè)行業(yè)全年新交表企業(yè)累計34家,雖然總數(shù)量明顯高于2019年的9家和2020年的19家,為迄今年度遞表企業(yè)數(shù)之最,但下半年僅有6家,資本市場遇冷,預期的上市高峰并未到來,物企上市進程受挫。

  實際計算下來,年內新增實現(xiàn)上市的物企共14家,較2020年還減少4家。

  遞表物企中,中南服務、祥生活服務和中梁百悅智佳在歷經(jīng)二次遞表后,通過聆訊而后續(xù)進展不明,目前祥生活服務聆訊資料已呈失效狀態(tài),并表示將暫緩上市。

  除了上市轉冷,上市物企的估值也出現(xiàn)大幅調整,中信證券指出,當前市值排名前十的上市物管公司,在過去六個月市值合計縮水41%,其中跌幅最大的達到72%。

  股價方面,克而瑞物管表示,截至2021年末,上市物企下跌23.69%,其中港股通物企下跌29.09%,恒生物業(yè)服務和管理指數(shù)下跌46.74%,物業(yè)股板塊的整體表現(xiàn)劣于大盤指數(shù)。

  “今年上市的物企市盈率明顯回落,市盈率基本上在10倍至20倍。”克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,此前物企上市即獲得30倍乃至40倍市盈率的現(xiàn)象已經(jīng)成為過去,2020年末,物業(yè)板塊平均PE為36.9倍,而目前物業(yè)板塊市值均值僅為17.5倍,相較2020年降幅52.6%。

  物企估值大滑坡,克而瑞物管認為主要原因有兩個方面,一是隨著上市物企的增多,在其稀缺性減弱的同時,資本市場對物業(yè)行業(yè)的認知越來越充分,市場回歸理性;二是由于目前多數(shù)地產(chǎn)背景的物企對于母公司的依賴度仍然較高,受地產(chǎn)母公司業(yè)績下滑影響,業(yè)績的不確定性增加,也造成了其估值下滑。

  因此,如何增厚估值,擴大想象空間,也成為物企發(fā)力的重要方面。

  其中,追求“科技”屬性的兩大代表企業(yè)——萬物云和龍湖智創(chuàng)生活均在科技方面投入了大量成本,以期減少這個行業(yè)的人力成本,打造出新的盈利模型。但目前為止,兩家待上市的標桿物企中,“科技”支撐起的業(yè)務成色依然未能擺脫物業(yè)服務底色。

  此外,物企拓展業(yè)務邊界的趨勢更加明顯。中指研究院表示,非住宅業(yè)態(tài)已成為企業(yè)新增拓展的重要方向,不斷延伸至商辦、醫(yī)院、學校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務等領域。

  馬太效應凸顯

  大洗牌之后的物業(yè)行業(yè),集中度進一步提升,市場分化加劇。

  中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn),2021年TOP10物企以在管面積計的市場份額由2020年的10.17%提升至16.1%,且百強企業(yè)由2020年的49.7%提升至52.1%,首次實現(xiàn)占比過半。

  從具體企業(yè)來看,規(guī)模最大的碧桂園服務,在管面積已達6.44億平方米,而規(guī)模最小的興業(yè)物聯(lián)僅有在管面積約360萬平方米,前者是后者的約179倍。44家港股上市企業(yè)的在管面積均值為1.14億平方米,處于均值以上的企業(yè)共有14家,均值以下的企業(yè)共有30家,頭部企業(yè)的優(yōu)勢明顯。

  中指研究院梳理財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至2021年上半年,港股上市公司在管規(guī)模TOP5的管理面積均值為4.6億平方米,TOP5-10的在管面積均值約2.1億平方米,TOP11-20的在管面積均值約1.0億平方米,TOP21-30和TOP31-40在管面積均值分別為0.4和0.2億平方米。

  中指研究院預計,未來收并購市場“大魚吃大魚”的現(xiàn)象仍將發(fā)生,行業(yè)未來集中度將進一步提升,同時市場分化也將加劇,行業(yè)整體呈現(xiàn)出一種“長尾效應”,頭部企業(yè)憑借突出的規(guī)模優(yōu)勢,贏得更高的市場認可和期待。

  克而瑞物管的觀點與之一致,認為從長遠來看,物管行業(yè)并購仍會進一步加劇,行業(yè)馬太效應將愈發(fā)凸顯。

  “2021年年底恰是中小物管公司實控人和股東覺醒的時間點。”中信證券表示,物業(yè)市場可能會沿著“冷卻——較低價格成交——達到新均衡”的路線發(fā)展,預計2022年仍會出現(xiàn)活躍的并購交易,只要競爭仍然存在、規(guī)模經(jīng)濟存在,行業(yè)并購就會迎接新的高潮。

  新的宏觀環(huán)境也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來機遇。李宇嘉認為,快速建設時代結束了,進入存量管理時代,能夠把物業(yè)管好的企業(yè),就能獲得最廣大業(yè)主的現(xiàn)金投票,盡管現(xiàn)在物業(yè)盈利能力不高,但未來的盈利能力將會爆發(fā)式增長。


文章來源:21世紀經(jīng)濟報道
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