為落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，保障海南自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，推進(jìn)海南自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，為海南自貿(mào)港建設(shè)提供有力的規(guī)劃和用地保障，12月13日，海南省人民政府發(fā)布《支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見》，有效期5年。

　　《意見》所稱的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是指符合國家和海南產(chǎn)業(yè)政策要求的各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，不包括市場化商品住宅項(xiàng)目。但因規(guī)劃調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以依法改變土地用途用于除市場化商品住宅用地以外的項(xiàng)目(含安居房、租賃住房項(xiàng)目)建設(shè)。在符合國土空間規(guī)劃的前提下，存量國有建設(shè)用地可轉(zhuǎn)型用于安居房、租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，涉及土地用途改變和容積率變更的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。

　　《意見》共分為強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，提升規(guī)劃管控的科學(xué)性靈活性；完善用林用地指標(biāo)安排機(jī)制；創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地利用分類管理方式；實(shí)行差別化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供地模式；完善地價(jià)體系；鼓勵現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；支持地下空間合理開發(fā)利用；優(yōu)化設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理；深化農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革；以及加強(qiáng)用地服務(wù)和批后管理。

　　根據(jù)《意見》，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃和布局，科學(xué)引導(dǎo)項(xiàng)目選址的基礎(chǔ)上，海南鼓勵規(guī)劃用途混合彈性利用。

　　優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，綜合考慮空間、布局、產(chǎn)業(yè)融合等因素，鼓勵工業(yè)、倉儲、科研、商業(yè)、商務(wù)金融等規(guī)劃用途混合布局、空間設(shè)施共享，并明確兩種或兩種以上規(guī)劃用途混合的類型和比例等內(nèi)容。對交通區(qū)位條件可能發(fā)生重大改變或者當(dāng)下未能明確發(fā)展方向的區(qū)域，可根據(jù)實(shí)際需要，規(guī)劃為暫不明確用途的留白空間。

　　同時(shí)，簡化控規(guī)動態(tài)調(diào)整實(shí)施機(jī)制。對工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并以及調(diào)整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過30米的，可不對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整報(bào)批。其他情形控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和調(diào)整按程序辦理。

　　在差別化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供地模式方面，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)地技術(shù)等要求作為土地供應(yīng)的前置條件，采取帶項(xiàng)目招標(biāo)或者掛牌方式供地；產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地用途為科研用地、教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經(jīng)營性項(xiàng)目的，可采取劃撥、協(xié)議出讓或者作價(jià)出資方式供地；產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地用途為零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地等總部經(jīng)濟(jì)以及互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，可在土地出讓公告中明確地方財(cái)力貢獻(xiàn)率、總部建筑自持率等相關(guān)條件，采取招掛結(jié)合(先招標(biāo)，后掛牌或拍賣)等方式供地。采取招掛結(jié)合方式供地的，總部建筑自持率(不對外銷售)不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿且履約評價(jià)達(dá)標(biāo)后，方可轉(zhuǎn)讓；其他經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式供地。

　　同時(shí)，市縣政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，租賃期滿達(dá)到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地。先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租后讓供地的土地總價(jià)款按照招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價(jià)格確定。年租金按不低于土地總價(jià)款的5%確定，租賃轉(zhuǎn)出讓時(shí)應(yīng)繳納的協(xié)議出讓價(jià)款等于土地總價(jià)款減去已繳納的租金。租賃期價(jià)款和租賃轉(zhuǎn)出讓期價(jià)款均為一次性繳納。以先租后讓方式供應(yīng)土地的，土地使用權(quán)人可持租賃的不動產(chǎn)權(quán)證依法辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)。

　　市縣政府可結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，在國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高有償使用年限內(nèi)，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權(quán)人在每一年期屆滿時(shí)，達(dá)到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可繼續(xù)申請下一期土地使用權(quán)。

　　彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結(jié)合實(shí)際縮短項(xiàng)目用地彈性年期，工業(yè)和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目仍符合產(chǎn)業(yè)政策和導(dǎo)向要求的，土地使用權(quán)人可依法申請續(xù)期并補(bǔ)繳土地出讓金。

　　彈性年期土地出讓總價(jià)款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價(jià)確定，每一年期應(yīng)當(dāng)支付的土地出讓價(jià)款，按照土地出讓價(jià)款總額乘以當(dāng)前年期占總年期的相應(yīng)比例確定。

　　在符合國土空間規(guī)劃的前提下，允許工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、租賃住房等用途混合利用，并按照主導(dǎo)用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化供地。采取協(xié)議出讓、作價(jià)出資方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%確定；采取帶項(xiàng)目招標(biāo)或者掛牌、招掛結(jié)合以及招標(biāo)拍賣掛牌方式供地的，出讓底價(jià)按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和。

　　《意見》稱將完善地價(jià)體系，進(jìn)一步降低產(chǎn)業(yè)用地成本。經(jīng)行業(yè)主管部門明確的旅游產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)(油氣產(chǎn)業(yè))、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、低碳制造產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其基準(zhǔn)地價(jià)可按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果中《產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整系數(shù)表》確定。

　　此外，《意見》明確，5類項(xiàng)目用地可采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”的方式，按照土地現(xiàn)狀用途管理，由項(xiàng)目用地單位與土地權(quán)利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養(yǎng)殖、管護(hù)與經(jīng)營等土地使用關(guān)系。這包括：自然景觀用地、農(nóng)牧漁種植和養(yǎng)殖用地；休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設(shè)施用地；零星公共服務(wù)設(shè)施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運(yùn)、供電、供氣、通訊、電子監(jiān)控等建筑物或構(gòu)筑物(占地面積不超過100平方米)用地；以人工濕地等生態(tài)環(huán)保方式進(jìn)行污水處理的設(shè)施用地；路面寬度(車行道)不超過8米的農(nóng)村道路(含鄉(xiāng)村旅游道路)用地。