原標題 高估值誘惑 房企扎堆分拆物業(yè)上市
□本報記者 董添
今年以來,不少大型房企旗下的物業(yè)管理公司紛紛遞交IPO招股說明書,扎堆進行分拆上市。
中國證券報記者從多方了解到,物業(yè)公司分拆上市后,市盈率相比地產(chǎn)業(yè)務主體增加了數(shù)倍不止,估值整體提升是這類公司分拆上市的重要原因。此外,分拆上市會提升物業(yè)公司的知名度和品牌影響力,促進物業(yè)公司業(yè)務獨立,拿到更多非自主開發(fā)類的項目。
估值高成吸引力
Wind數(shù)據(jù)顯示,30家物業(yè)管理公司2019年PE值平均值為44.8,中位值為41.5。克而瑞證券研究院對21家典型物業(yè)管理公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示,2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1,中位值為28.5;2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3,中位值為20.7。相比地產(chǎn)公司,物業(yè)公司上市后的估值整體較高。
中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn),物業(yè)類公司PE值高于地產(chǎn)公司在很多龍頭公司中尤其常見。以碧桂園為例,Wind數(shù)據(jù)顯示,截至9月14日收盤,碧桂園的市盈率約為4.82,碧桂園服務的市盈率約為76.71。
從物業(yè)公司上半年業(yè)績看,已上市物業(yè)公司盈利能力整體較強。西南證券(5.180, -0.02, -0.38%)研報顯示,2020年上半年物業(yè)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入合計390億元,同比大幅增長32%;實現(xiàn)歸母凈利潤合計53億元,同比大幅增長49%,物業(yè)板塊盈利能力持續(xù)提升。2020年上半年,物管板塊加權平均毛利率為26.2%,較2019年提升0.9個百分點;加權平均凈利率為14.1%,較2019年提升1.8個百分點。2020年上半年,物管板塊加權平均費用率達8.5%,較2019年下降1.6個百分點。
獨立運營是核心
今年以來,頭部房企帶頭分拆旗下物業(yè)公司上市已經(jīng)成為一種趨勢。近期,華潤、遠洋旗下物業(yè)子公司遞交招股說明書。中國恒大、陽光城(7.560, -0.14, -1.82%)、朗詩、融創(chuàng)等多家知名房企也對外明確分拆物業(yè)子公司的意向。
地產(chǎn)觀察人士指出,物業(yè)分拆上市后,不可能再完全依附地產(chǎn)母公司生存,積極開拓新的市場項目、盡快擺脫依賴地產(chǎn)母公司生存現(xiàn)狀,將是分拆后物業(yè)公司的當務之急。
根據(jù)西南證券統(tǒng)計,2020年上半年,核心物管公司開始全面走向市場化運營,第三方項目面積占比由2016年的18%提升至2020上半年的44%。從上述數(shù)據(jù)可以看出,近年來物業(yè)公司獨立運營能力有較大改觀。在分拆上市前,地產(chǎn)母公司開發(fā)項目是物業(yè)子公司重要的業(yè)務來源。隨著物業(yè)公司獨立分拆上市,第三方項目占比大為提高。獨立運營能力,將成為物業(yè)公司實力比拼的關鍵。
中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),目前不少一線城市地產(chǎn)開發(fā)項目都不再使用自有物業(yè),而是選擇第三方獨立物業(yè)進行已售樓盤的物業(yè)運營。知情人士指出,開發(fā)商選擇第三方物業(yè),一方面可能和自有物業(yè)區(qū)域性較強有關,也就是說自有物業(yè)無法覆蓋到開發(fā)區(qū)域,或者覆蓋成本較高;另一方面,和開發(fā)項目的物業(yè)配備有關,有的項目在開發(fā)時規(guī)定配備高端物業(yè)管理,對物業(yè)提出更高的要求。
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著老舊小區(qū)改造進入加速期,各地老舊小區(qū)改造后的日常維護成為關注焦點。而維護老舊小區(qū)改造成果的關鍵在于物業(yè)公司的入駐,在老舊小區(qū)改造運營成本預算整體較低的背景下,知名物業(yè)公司如何在搶占市場的同時,保證企業(yè)能通過老舊小區(qū)改造項目實現(xiàn)盈利和正向發(fā)展,是當下很多物業(yè)管理公司需要考慮的重點。