雖然近期地產(chǎn)板塊調(diào)整明顯,但時(shí)間拉長(zhǎng)來看,7月中以來,長(zhǎng)期趴在地板上的地產(chǎn)板塊反彈明顯。截至8月9日,中證800地產(chǎn)指數(shù)(3950.926, 26.36, 0.67%)自近9年低點(diǎn)已累計(jì)上漲11.49%,其掛鉤產(chǎn)品——地產(chǎn)ETF(159707)同期場(chǎng)內(nèi)價(jià)格也上漲不少。
雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化,民營(yíng)房企迎來一批退市潮,但變局中仍有新機(jī)。這部分機(jī)會(huì)在哪呢?浙商證券(11.450, 0.08, 0.70%)研報(bào)直言房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)機(jī)會(huì),就是核心城市國企開發(fā)商。研報(bào)首先分析了前期壓制地產(chǎn)板塊走勢(shì)的兩大因素,指出在7月政策拐點(diǎn)后這些壓制因素會(huì)出現(xiàn)預(yù)期變化,隨后從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度分析了板塊當(dāng)前位置,最后提出看好核心城市國企開發(fā)商的兩大理由。
1、兩大壓制因素:銷售和政策
研報(bào)指出,先前壓制地產(chǎn)股的主要因素一方面是各線城市2023H1銷售未見下行企穩(wěn)跡象,另一方面7月以前政策放松低于預(yù)期。從7月底政策放松態(tài)勢(shì)上看,浙商證券預(yù)計(jì)壓制地產(chǎn)股的主要因素邊際上會(huì)有以下變化:
地產(chǎn)政策的落地速度和力度:7月政治局會(huì)議后,市場(chǎng)非常關(guān)注后續(xù)配套政策的出臺(tái)。雖然具體政策類型和細(xì)節(jié)有待跟蹤,但政策導(dǎo)向明確,配套政策受7月政治局會(huì)議指示會(huì)加大落地速度和力度,直至基本面企穩(wěn)修復(fù)。
銷售的邊際改善:7-8月是房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季,市場(chǎng)已有預(yù)期。但是政策放松后,市場(chǎng)會(huì)關(guān)注金九銀十是否能夠看到銷售的邊際改善。三四線城市可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間修復(fù),基本面企穩(wěn)大概率會(huì)在一二線城市率先看到好轉(zhuǎn)跡象。
2、地產(chǎn)板塊當(dāng)前位置:仍在底部區(qū)間
從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度來看,民營(yíng)房企從2021H2之后接連出現(xiàn)債務(wù)違約,這屬于已經(jīng)釋放的風(fēng)險(xiǎn)。2022年底房企融資端“三支箭”政策陸續(xù)出臺(tái),在一定程度上降低了未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企和混合所有制企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是伴隨2023H1房地產(chǎn)行業(yè)銷售的疲弱之勢(shì)延續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在。
行業(yè)內(nèi)目前有以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)未釋放:
第一,各地政策落地速度及力度有不確定性,這會(huì)傳導(dǎo)到房企銷售,進(jìn)而影響房企債務(wù)償還;
第二,2023年8-12月市場(chǎng)修復(fù)的速度還需要觀察,修復(fù)斜率有不確定性;
第三,二手房掛牌量保持高位致使房?jī)r(jià)承壓,對(duì)需求修復(fù)有影響。
化解以上未釋放風(fēng)險(xiǎn)的核心在于基本面需要出現(xiàn)拐點(diǎn),目前7月房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)信號(hào)明確,傳導(dǎo)到基本面仍需要時(shí)間。政治局會(huì)議提及的“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,該表述含義明確,可以期待2023H2房地產(chǎn)支持政策的接連出臺(tái)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱,扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)基本面下行趨勢(shì)是確定性較強(qiáng)的政策主線。
節(jié)奏上,浙商證券預(yù)計(jì)Q3末會(huì)進(jìn)入政策快速落地時(shí)期,Q4通常是地產(chǎn)銷售沖高兌現(xiàn)業(yè)績(jī)的時(shí)期。此外年底行業(yè)輪動(dòng),低估值板塊如地產(chǎn)通常會(huì)有投資窗口。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)明朗進(jìn)入順周期邏輯,可以參照2008-2009年、2014-2015年行業(yè)拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)頭部房企股價(jià)和估值波動(dòng)的情況:股價(jià)漲幅100-200%;平均最高PB估值約為2倍。目前大部分頭部房企PB估值僅為1倍。
部分頭部房企市凈率,2023.8.9
3、房地產(chǎn)下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn):核心城市國企開發(fā)商
研報(bào)看好核心城市國企開發(fā)商的理由主要有兩點(diǎn):基本面復(fù)蘇確定性強(qiáng)+市場(chǎng)認(rèn)可度高。
理由一:本輪一二線城市基礎(chǔ)好、政策放松空間相對(duì)較多,基本面復(fù)蘇確定性強(qiáng)。
以廣州為例,城市更新推進(jìn)主體以國企為主,其他一二線城市推進(jìn)城中村政策大概率會(huì)偏向使用國企。因此此次核心城市國企會(huì)享有基本面修復(fù)、政策放松和城中村推進(jìn)參與機(jī)會(huì)較多三重利好。此外,核心城市基本面下行空間有限意味著地方國企風(fēng)險(xiǎn)可控,周期拐點(diǎn)確立之際抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
理由二:市場(chǎng)對(duì)一二線城市國企邏輯是認(rèn)可的,對(duì)其未來表現(xiàn)是有期待的,在7月政治局政策方向發(fā)生轉(zhuǎn)變后,市場(chǎng)已經(jīng)給予這些國企一定的Beta估值修復(fù)。
未來促進(jìn)股價(jià)上漲主要有兩個(gè)核心因素:
①核心城市出現(xiàn)銷售企穩(wěn)修復(fù)的跡象,基本面修復(fù)意味著當(dāng)?shù)貒筚Y產(chǎn)保值和增值能夠兌現(xiàn),進(jìn)而可以支持NAV和PB估值的提升;
?、诔侵写寮?xì)節(jié)政策(例如,拆建比例、配套融資方案等)的落地,可以讓市場(chǎng)對(duì)城中村政策推進(jìn)更具信心,進(jìn)而推動(dòng)估值修復(fù)。
如上,對(duì)于地產(chǎn)板塊的未來發(fā)展,分化和斷層將是主旋律,機(jī)遇也主要聚集在一二線城市國企開發(fā)商。機(jī)遇優(yōu)質(zhì)房企投資而言,建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF(159707)。資料顯示,地產(chǎn)ETF(159707)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù),只集中匯集市場(chǎng)16只頭部房企上市公司,在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)。前十大成份股權(quán)重超8成,“保萬招金”權(quán)重占比超5成,契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢(shì)!
同時(shí),中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高,同時(shí)享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF(159707)也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF,具備稀缺性與辨識(shí)度。
數(shù)據(jù)來源:滬深交易所。
風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù),該指數(shù)基日為2004.12.31,發(fā)布日期為2012.12.21,指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示,個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議,也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動(dòng)向?;鸸芾砣嗽u(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn),適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息(包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等)均只作為參考,投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另,本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議,亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn),基金的過往業(yè)績(jī)并不代表其未來表現(xiàn),基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證,基金投資需謹(jǐn)慎。