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什么可以阻擋華夏幸福(600340.SH)這艘千億級房企航母的下沉?
這個(gè)問題困擾華夏幸福的投資者已半年有余。近日,重整方案的出爐,讓看起來正在下沉的華夏幸福得以暫時(shí)懸浮。
重整方案,大致可以分成三步:央企進(jìn)駐、債務(wù)展期、業(yè)務(wù)重整。而業(yè)務(wù)操盤者、董事長王學(xué)文,則會被安排留在華夏幸福,僅從事“擅長的業(yè)務(wù)”。整個(gè)最終具體方案仍在制定中,預(yù)計(jì)7月正式放出。
央企進(jìn)駐,意味著由央企現(xiàn)金出資、政府土地出資,與華夏控股組建一家新平臺公司,隨后取代華夏控股成為華夏幸福的大股東。
債務(wù)展期,則是將到期債務(wù)展期1-2年,對部分債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)股,等到華夏幸福實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營、現(xiàn)金流恢復(fù)后,再對相應(yīng)的債務(wù)進(jìn)行分期償還;而為了保證資金快速周轉(zhuǎn)同時(shí)具備較好的變現(xiàn)能力,將剝離部分資金沉淀周期較長的業(yè)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。
華夏幸福的未來境況我們暫時(shí)不得而知,但可以肯定的是,對當(dāng)下的華夏幸福進(jìn)行評估,它的實(shí)際控制權(quán),恐怕很難留住。
01 跑馬圈地,如日中天
華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)的“幸福”生涯,起源于市委黨校旁的川崎火鍋店,由于具有良好的政府關(guān)系,他順利拿下了廊坊市區(qū)的一處地皮,從火鍋店老板轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)商。于是有了第一個(gè)樓盤“華夏花園”。
2002年得力于廊坊市的政策支持,在經(jīng)過戰(zhàn)略專家王志綱的指點(diǎn)后,王文學(xué)投入幾乎所有資金在固安縣做起了產(chǎn)業(yè)園區(qū)。此時(shí)申奧成功的北京又加大了企業(yè)外遷力度,固安工業(yè)園逐漸發(fā)展起來,這也成為了王文學(xué)的金字招牌。
固安的甜頭,驅(qū)動著王文學(xué)將華夏幸福的業(yè)務(wù)在更大范圍內(nèi)復(fù)制。
從2003到2008年,正趕上了中國PPP發(fā)展的黃金時(shí)期,建設(shè)部在2002年出臺《大力推進(jìn)市政公用市場化指導(dǎo)意見》,以及《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》,這是一時(shí)期開展PPP項(xiàng)目的基本法律依據(jù),也是成就一段黃金時(shí)期的行業(yè)背景。
嗅覺敏銳、善于研究政策的王文學(xué)顯然不會錯過這個(gè)機(jī)遇,他利用自己在河北省內(nèi)豐富的關(guān)系,在河北以及環(huán)京地帶大力開展PPP項(xiàng)目,王文學(xué)的華夏幸福就此與地方政府深深的捆綁起來。
事后看來,王文學(xué)的PPP模式,大致可以如此總結(jié):華夏幸福與地方政府簽訂PPP合作協(xié)議,政府授權(quán)成立管委會,華夏幸福投資成立項(xiàng)目公司,提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、綜合運(yùn)營服務(wù)等全流程的一體化綜合解決方案。
在合作過程中,政府不參與投資、不擔(dān)保、不兜底,合作區(qū)域范圍內(nèi)所有投入都是由華夏幸福負(fù)責(zé),而其投資回報(bào)來自合作新增財(cái)政收入。
這意味著,華夏幸福的回報(bào),從根本上來自于財(cái)政增量。
顯而易見,PPP模式的優(yōu)勢是不會增加政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、地方政府整體財(cái)政收支更加平衡。而缺點(diǎn)是所有的資金壓力都要企業(yè)承擔(dān),前期投入大量資金,回報(bào)周期較長。因此在華夏幸福業(yè)績屢屢上漲背后,資產(chǎn)負(fù)債率也不斷上升,最高時(shí)曾達(dá)到85%。
此時(shí)的王文學(xué)顯然認(rèn)識到了這一點(diǎn),他一方面繼續(xù)利用PPP模式簽下超 100 多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目瘋狂擴(kuò)張,一方面投資了以創(chuàng)新為核心的科技制造企業(yè)。龐大的“知和資本系”由此迎運(yùn)而生。
02 “借殼上市”,打造系族
為了發(fā)展華夏幸福的第二產(chǎn)業(yè),方便資本運(yùn)作,2014年,王文學(xué)連連出手,高效地拿下了黑牛食品(維信諾)、玉龍股份、ST宏盛三家上市公司的控制權(quán)。
復(fù)盤王文學(xué)的手法,可謂簡單粗暴:知合系通過收購股權(quán)的方式,拿下殼公司,對公司原有業(yè)務(wù)清理,形成“凈殼”,再通過資產(chǎn)重組、定增的手段裝入新的資產(chǎn)。
在這三起交易中,影響最大的當(dāng)屬改名維信諾的黑牛食品——先是拋出180億元的巨額定增方案投向OLED賽道,后是并購新型顯示器件領(lǐng)域技術(shù)突出的國顯光電,最終更名為維信諾。
王文學(xué)在二級市場攻城略地的同時(shí),也開始在汽車出行領(lǐng)域進(jìn)行布局。2016年8月,知合控股成立了全資子公司知合出行,隨后接連投資近十家汽車產(chǎn)業(yè)鏈公司,涉及新能源汽車、無人駕駛、分時(shí)租賃等細(xì)分生態(tài)環(huán)節(jié)。
2018年的中超賽場上,河北華夏幸福隊(duì)的球員出場時(shí),球服正面贊助品牌為哪吒汽車,背面贊助品牌為番茄出行。番茄出行是知合出行孵化的電動汽車共享出行平臺,哪吒汽車則是合眾新能源旗下的電動車品牌。
而此時(shí),伴隨著雄安新區(qū)正式成立,華夏幸福的業(yè)績和股價(jià)借此大漲。知合系加上華夏幸福,王文學(xué)所掌控的A股市值幾近千億規(guī)模,不到50歲的王文學(xué)就已經(jīng)借助著百億身家登上胡潤富豪榜。
03 政策更迭,江河愈下
然而,王文學(xué)表面上的風(fēng)光,卻無法掩蓋華夏幸福與知和資本系背后巨大的隱患。而所謂成敗蕭何,華夏幸福經(jīng)歷的起落,其實(shí)背后因素只有一個(gè)——政策更迭。
2016-2017上半年,環(huán)京樓市如火如荼,受益于京津翼一體化政策,華夏幸福在該地區(qū)的地產(chǎn)銷售占到其總銷售額的八九成左右,這讓王文學(xué)嘗盡甜頭,一度躋身千億俱樂部。
從2016年起,地方開始清理隱形杠桿,債務(wù)危機(jī)浮出。隨后317政策的出臺,使北京及全國多個(gè)省市的樓市調(diào)控邁出了歷史性的一步,整個(gè)3月全國樓市在限購聲中此起彼伏。以北京中心,向下輻射至環(huán)京5個(gè)城市,多個(gè)板塊,已形成了京津冀森嚴(yán)的環(huán)京限購圈。
其中廊坊的限購政策,給重倉廊坊的華夏幸福更是當(dāng)頭一棒。市政府出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,對廊坊的住房實(shí)施限購和差別化信貸政策。
此后,有關(guān)華夏幸福賣地求生、銀行停止開發(fā)貸、公司資金鏈緊張的傳言開始在市場上流傳。而公司財(cái)報(bào)上的數(shù)據(jù),無疑在事實(shí)層面上證明了這些傳言,并非空穴來風(fēng)。
2017年,華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-162.28億元,2018年上半年為-74.28億元。這是最近三年來現(xiàn)金流首次為負(fù)。
與此同時(shí),知和資本系中最為器重的維信諾,也沒能盡如預(yù)期,為華夏幸福做出雪中送炭般的貢獻(xiàn)。2018年三季報(bào)顯示,公司凈利潤為-1.68億元,扣非凈利潤為-2.72億元,經(jīng)營現(xiàn)金流為-7292萬元。
很明顯,這筆數(shù)十億的投資未能給王文學(xué)帶來正向現(xiàn)金流。反而成為了一個(gè)甩不脫的包袱。
一面是未能見效的投資產(chǎn)業(yè),一面是已經(jīng)危如累卵、債臺高筑的華夏幸福。為了緩解資金壓力,王文學(xué)一方面出讓了合眾新能源控股權(quán),持股比例從第一降到第七;另一方面清空了自己持有ST宏盛的全部股權(quán)“回血”10億元,及時(shí)止損。
隨后于2018年,華夏幸福的控股股東華夏控股“割掉”自己近兩成股份,換來平安資管的137.7億元真金白銀。交易完成后,平安資管晉升為華夏幸福的第二大股東。
平安的入場,徹底改變了華夏幸?,F(xiàn)有的格局,雖然短期內(nèi)解決了一定的資金問題,但現(xiàn)在看來,這對于華夏幸福,無異于不過是飲鴆止渴。
04 平安入股,南分北治
2019年,華夏幸福再次與平安資管簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,向平安資管繼續(xù)減持 1.7億股公司股份,占公司總股本的 5.69%,轉(zhuǎn)讓價(jià)42億元。
兩次股權(quán)收購,合計(jì)花費(fèi)了中國平安近180億元資金,換來了華夏幸福超過25%的股權(quán)。與此同時(shí),華夏幸福還在中國平安的地盤深圳設(shè)立了南方總部,實(shí)行雙總部管理,公司的業(yè)務(wù)模式也轉(zhuǎn)成了“產(chǎn)業(yè)新城+商業(yè)地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動。
與平安一起到來的,還有前華潤大佬、平安集團(tuán)掌舵人馬明哲的莫逆之交吳向東。
加盟華夏幸福之前,吳向東是華潤置地的“靈魂舵手”,打造出以萬象城為代表的商業(yè)地產(chǎn)體系,卻也相繼卷入“宋林貪腐案”、“寶萬之爭”,甚至被指是寶能奪取萬科股權(quán)中的關(guān)鍵先生。
2月12日,華潤置地發(fā)布公告,吳向東先生因個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃辭任本公司執(zhí)行董事、提名委員會主席、企業(yè)管治委員會成員及執(zhí)行委員會成員。7日后,華夏幸福發(fā)布公告稱,吳向東正式出任公司的CEO。
因此,原有的產(chǎn)業(yè)新城和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由北京總部王文學(xué)領(lǐng)銜,商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)則交給南方總部,由吳向東負(fù)責(zé)。
加盟華夏幸福,吳向東便被視為平安“代言人”,獨(dú)掌南方總部,開辟舊改、綜合體、康養(yǎng)等新業(yè)務(wù),并揚(yáng)言要成為中國最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營商之一,頗有二次創(chuàng)業(yè)的意味。
其所擅長的深耕一線城市和強(qiáng)二線城市打造的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”打法,似乎為華夏幸福業(yè)務(wù)打開一扇估值提升的想象之門。
然而,商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)是資金投入大、回報(bào)慢,華夏幸福有限的融資并沒有集中起來用在刀刃上,換取穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而是被平安大筆拿去投商業(yè)地產(chǎn)。
財(cái)報(bào)顯示,2020年前三季度,華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出250.73億元,其中拿地支出為198.49億元。產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)從2019年同期的173.73億元近乎腰斬至96.46億元,商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)則從零增長為102.03億元,超過產(chǎn)業(yè)新城。
所以,平安入股華夏幸福,更像是一次充滿問號的聯(lián)姻,它的打法不明,效果不彰,甚至影響到了平安在資本市場上的表現(xiàn),以至于投資者對平安戲稱為“ST平安”。
2021年1月,屬于王文學(xué)的后幸福時(shí)代徹底到來了,由于華夏幸福無法償還中融信托共計(jì)11.2億元的信托計(jì)劃。隨后相繼違約中信信托、五礦信托、光大信托等。據(jù)悉,共有近20家信托公司與華夏幸福及其子公司合作規(guī)模超過500億元。
隨后在債券市場,華夏幸福的 17 幸?;鶚I(yè) MTN001 中期票據(jù)觸發(fā)交叉違約。3 月,16 華夏 02、16 華夏 01、20 華夏幸福 MTN001、20 華夏幸福 MTN002、16 華夏 04 相繼違約。截至 4 月 12 日,華夏幸福累計(jì)違約本金 111 億元。
更為艱難的是,華夏幸福連遭機(jī)構(gòu)下調(diào)評級,1月13日,穆迪將華夏幸福的Ba3評級下調(diào)至B2,1月8日,中金公司將華夏幸福投資評級降至中性,惠譽(yù)、中誠信國際也陸續(xù)下調(diào)對華夏幸福的評級。這也封死了華夏幸福債券市場融資的通道。
截至6月21日,王文學(xué)的華夏幸福未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)669.90億元。
雖然王文學(xué)表達(dá)出要做到不逃廢債,以時(shí)間換空間,維持穩(wěn)定。但對于對于扣除預(yù)收款之后的債務(wù)總額已逼近3000億的華夏幸福而言,紓困,或?qū)⑹且粋€(gè)漫長且阻力重重之旅。
05 結(jié)語
王文學(xué)究竟是因何而?。?/p>
首先,華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城作為開發(fā)ppp模式的破冰者,錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢,投資過于集中,環(huán)京住宅市場量價(jià)齊跌,規(guī)模腰斬,給資產(chǎn)盤活帶來較大困難。
其次,2020 年新冠疫情疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策,致使房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)大幅下滑,企業(yè)損失了大量現(xiàn)金收入;最后,華夏幸福的財(cái)務(wù)指標(biāo)觸及了“三道紅線”,信用評級下調(diào),信托公司違約,堵死了大部分融資渠道。
時(shí)過境遷,王文學(xué)的“幸福”時(shí)光,歷經(jīng)大起大落。
依靠PPP項(xiàng)目而起,也因其資金回收期過長導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累;新賽道業(yè)務(wù)的發(fā)力風(fēng)生水起但結(jié)局卻也顆粒無收;好不容易等來了“白馬騎士”中國平安,卻因戰(zhàn)略錯誤導(dǎo)致現(xiàn)金流問題愈發(fā)惡化;空降的吳向東更是帶著人馬在最為關(guān)鍵時(shí)刻出逃華夏幸福、加盟鵬瑞集團(tuán)。
隨著河北省政府的進(jìn)場,華夏幸福終于看到一點(diǎn)曙光,而王文學(xué),正在逐漸失去他的華夏幸福。
文章來源:證券市場周刊