連日來(lái)，多地蛋殼公寓租戶(hù)在網(wǎng)絡(luò)上講述自己被迫搬離的遭遇。11月16日，有新近離職員工接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，蛋殼公寓或?qū)⑿?ldquo;破產(chǎn)”。當(dāng)天，蛋殼公寓通過(guò)官方微博回應(yīng)，“沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路”。

　　近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，要求物業(yè)不得通過(guò)停水電等方式驅(qū)趕相關(guān)蛋殼租戶(hù)。

　　多地蛋殼公寓租戶(hù)曝光被迫退租

　　“長(zhǎng)租公寓”模式因“省心”近年來(lái)備受青睞。房東可將閑置不住的房屋交給中介公司管理經(jīng)營(yíng)，每月房租按時(shí)打到房東賬戶(hù)上。租戶(hù)可以拎包入住，甚至還可以享受所謂“免首月房租”的待遇。

　　但如果中介平臺(tái)一頭收了租戶(hù)的錢(qián)，另一頭卻沒(méi)有按時(shí)足額向房東付款，自己卻銷(xiāo)聲匿跡了，租戶(hù)和房東間的矛盾糾紛也就難以避免。

　　連日來(lái)，多地蛋殼公寓租戶(hù)在微博、微信、論壇貼吧上講述自己的遭遇。

• 　　有的說(shuō)出差回來(lái)發(fā)現(xiàn)租住的房屋門(mén)鎖被換，房東稱(chēng)沒(méi)收到租金要求租戶(hù)立即搬離；

• 　　有的說(shuō)已經(jīng)被停水停電停氣，無(wú)法正常生活，只能搬離；

• 　　有的說(shuō)根本不知道蛋殼公寓具體在哪里辦公，而網(wǎng)上解決遲遲得不到答復(fù)；

• 　　還有的為自己簽了一年以上的“租金貸”而憂(yōu)心，因?yàn)榧词贡环繓|趕出來(lái)，仍要向借貸方微眾銀行償還貸款，否則影響征信。

　　租客合法權(quán)益受法律保護(hù)

　　原則上房東不得驅(qū)趕租客

　　那么，中介違約，租戶(hù)和房東該如何維權(quán)？又有哪些舉措能夠提前防“爆”？其實(shí)，從今年11月以來(lái)，個(gè)別地方已發(fā)布多個(gè)文件，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)租公寓“爆雷”“跑路”等問(wèn)題。

　　11月25日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)出《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，明確對(duì)已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶(hù)，不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，應(yīng)引導(dǎo)各方通過(guò)法律途徑解決。

　　中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海教授表示，要解決房東、租客和長(zhǎng)租公寓平臺(tái)之間的三角法律糾紛，要運(yùn)用法律思維和法治方式。對(duì)于那些已經(jīng)和平臺(tái)簽署了有效合法的租賃合同、如期交納了租金、不知道平臺(tái)沒(méi)有把欠繳的租金交給房東的租客，他們的權(quán)利一定要受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。

　　專(zhuān)家指出，租賃期內(nèi)全額支付租金的租客沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，房東應(yīng)與租客協(xié)商如何減少損失。如果強(qiáng)行驅(qū)趕租客引發(fā)訴訟，將面臨退還租客租金、中介費(fèi)、支付臨時(shí)租房費(fèi)、誤工費(fèi)等更多的賠償。

　　劉俊海表示，如果房東跟租客直接建立租賃合同，平臺(tái)是中介人的角色，房東不能無(wú)故驅(qū)趕租客。如果房東把房子交給平臺(tái)，由平臺(tái)跟租客直接簽訂租賃合同，原則上房東也不能驅(qū)趕租客。

　　房東可依法起訴平臺(tái)

　　在這個(gè)三角法律關(guān)系中，房東也是受害者，房子交給平臺(tái)去經(jīng)營(yíng)，卻不能如期收到房租，難道不能換個(gè)租戶(hù)？自己的房子做不了主嗎？專(zhuān)家強(qiáng)調(diào)，房東應(yīng)該告平臺(tái)，而不是去與同是受害者的租戶(hù)發(fā)生沖突。

　　劉俊海表示，如果平臺(tái)違約，房東作為受害方，有權(quán)利按照合同法的相關(guān)規(guī)定追究互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司的民事責(zé)任。如果有的平臺(tái)企業(yè)陷入了資不抵債的境地，甚至達(dá)到了需要進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的階段，房東有權(quán)按照破產(chǎn)法的規(guī)定去申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)當(dāng)中打折受償。

　　劉俊海認(rèn)為，蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓應(yīng)該直面出現(xiàn)的問(wèn)題，積極履行法律義務(wù)。從目前的情況來(lái)看，平臺(tái)表示沒(méi)有宣告破產(chǎn)，也沒(méi)有請(qǐng)求進(jìn)入破產(chǎn)，甚至稱(chēng)總公司狀態(tài)還不錯(cuò)。那么平臺(tái)企業(yè)對(duì)于房東和租客的權(quán)利，都要100%全單照收，該承擔(dān)的違約責(zé)任要承擔(dān)，該履行的合同義務(wù)要及時(shí)履行，只有這樣才能贏得市場(chǎng)的尊重和消費(fèi)者的信任。否則，市場(chǎng)有眼睛，法律有牙齒。

　　加強(qiáng)監(jiān)管，謹(jǐn)防長(zhǎng)租公寓“玩”金融

　　2018年起，一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)30%到40%的價(jià)格囤房，再降價(jià)出租，敢這樣做是因?yàn)槟J(rèn)大城市的房租每年上漲5%到10%。而現(xiàn)實(shí)是，一方面，房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格近兩年趨穩(wěn)并略有下降，另一方面，“二房東”模式下的盲目擴(kuò)張加劇了惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，“借雞生蛋”勢(shì)必增加了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，應(yīng)該從政策層面要求企業(yè)有一定比例的自有資本。“從邏輯上講，現(xiàn)在發(fā)生的事情是遲早要發(fā)生的，很多配套的制度都沒(méi)有跟上，肯定是不行的。現(xiàn)在很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)不是用自有的資本，它是借錢(qián)或者用租賃貸的方式籌集資金。因?yàn)槟憬?jīng)營(yíng)的是別人家的房，要有和它經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的資金儲(chǔ)備。”

　　今年9月7日，住建部就《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中提到要加強(qiáng)監(jiān)管租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況。在租金收取與管理中存在“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，將被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。實(shí)踐中，一些地方要求把長(zhǎng)租公寓租金存入監(jiān)管賬戶(hù)，這些探索對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)借用各種“金融玩法”騙取租金“跑路”問(wèn)題有望得到治理。

（文章來(lái)源：央視新聞）