某省聯(lián)社要求，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。此外，同時要求房地產(chǎn)貸款占比低于20%的農(nóng)商行，嚴(yán)禁違規(guī)為“四證”不齊的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，嚴(yán)禁向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。

10月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中部地區(qū)某農(nóng)商行人士處獲悉，省聯(lián)社在近日的一次會議上要求，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。

此外，同時要求房地產(chǎn)貸款占比低于20%的農(nóng)商行，嚴(yán)禁違規(guī)為“四證”不齊的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，嚴(yán)禁向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。

省聯(lián)社還要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的貸后管理，銷售資金必須回流到客戶在農(nóng)商行開立的監(jiān)管賬戶，按銷售進(jìn)度歸還項(xiàng)目貸款，防止資金被挪用。

央行曾公告，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價利率(LPR)形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

今年7月末，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

記者注意到，10月8日起，房貸利率以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，利率換錨后，部分銀行房貸利率相對有所上浮。

央行要求，10月8日后，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率加60個基點(diǎn)。

9月20日最新發(fā)布的LPR數(shù)據(jù)顯示，5年期以上的LPR依然維持4.85%，但1年期的降5個基點(diǎn)。中長期利率基準(zhǔn)未變，與政策層維持房貸利率水平穩(wěn)定的意圖一致。

按照央行的這一要求，若按揭期限在5年以上，目前首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于4.85%。

此前，銀行發(fā)放個人住房貸款，參照貸款基準(zhǔn)利率表上下浮動，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.90%。

雖然換錨后，定價基準(zhǔn)有所下調(diào)，但從實(shí)際情況來看，房貸利率維持在5%以上的銀行不在少數(shù)。

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房貸利率換錨LPR 一線城市房貸小幅上漲

10月8日，房貸利率正式換錨，將以LPR為定價基準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。自LPR新政發(fā)布之后，商業(yè)性住房貸款利率的定價機(jī)制也由此迎來了變革拐點(diǎn)，房貸利率升降成為關(guān)注焦點(diǎn)。

新定價機(jī)制落地后，房貸利率仍然以“穩(wěn)”為主，購房者的月供壓力也尚未增加。專家指出，未來，利率或有微弱上漲，但不會對購房者產(chǎn)生較大影響。

LPR成房貸利率定價標(biāo)準(zhǔn)

日前，中國人民銀行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。此外，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

與此同時，公告顯示，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率加60個基點(diǎn)。商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率加60個基點(diǎn)，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

房貸利率換錨后，此前被作為商業(yè)房貸參考標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)利率將被替換。中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善LPR的形成機(jī)制中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。

新房貸利率定價基準(zhǔn)落地后，按此計(jì)算方式，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與我國當(dāng)前的利率水平基本相當(dāng)。

百萬房貸月供增加6元

在LPR落地之后，不少中介或開發(fā)商以“房貸利率即將上漲，購房從速”為噱頭進(jìn)行宣傳。2019年9月份，全國銀行同業(yè)拆借中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國貸款市場1年期報(bào)價利率LPR為4.20%，相比8月份的4.25%有小幅收窄。而5年期的報(bào)價利率LPR與8月份持平，為4.85%，利率變化不大。

10月8日，上海易居研究院發(fā)布了《LPR房貸利率報(bào)告》。報(bào)告顯示，2019年10月初，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，較9月份的5.21%有小幅上漲。與此同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，較9月份的5.58%上漲了3bp。

報(bào)告指出，一線城市采用新的利率定價機(jī)制后，利率的變動其實(shí)并不大，利率穩(wěn)定仍為主旋律。此外，與首套房相比，二套房利率的變動幅度稍大。

2019年10月初，二線城市的房貸利率出現(xiàn)了上漲。報(bào)告顯示，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，較9月份上漲了3bp。二套房的LPR房貸利率為5.99%，較9月份上漲了5bp。報(bào)告指出，利率上漲或與近期二線城市房地產(chǎn)政策偏緊有關(guān)。

合肥某中介公司的工作人員小劉對《華夏時報(bào)》記者說：“因?yàn)槎▋r機(jī)制的改變，房貸利率的確出現(xiàn)了小幅度的上漲，因此最近購房者的觀望情緒比較濃重。但我覺得利率的小幅上漲不會對業(yè)主造成貸款壓力，月供也不會大幅增加。”

隨著LPR定價機(jī)制改革的推進(jìn)，未來房貸利率的定價方式和水平都會發(fā)生變化，在購房者看來，按揭成本的變化值得注意。易居研究院以100萬貸款本金、360期、等額本息的長款方式進(jìn)行了成本測算。結(jié)果顯示，14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去僅增加了6元，二套房的月供額比過去增加了15元。月供額的變化值較小，不會對購房者造成過大的干擾

此外，值得一提的是，自新定價機(jī)制落地之后，三四線城市的房貸出現(xiàn)了“減負(fù)”的現(xiàn)象。2019年10月初，3個三四線城市首套房及二套房LPR房貸利率均較9月份下降了5bp。報(bào)告指出，雖然樣本數(shù)量較少，且無錫等城市利率出現(xiàn)上漲，但其上漲力度不大，預(yù)計(jì)其他相對偏遠(yuǎn)和落后的三四線城市利率會持平或下跌。

樓市利率走向如何？

房貸利率是影響樓市走向的重要因素，在新定價機(jī)制落地后，樓市利率到底會如何變化？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報(bào)》記者說：“根據(jù)當(dāng)前的初步計(jì)算，實(shí)際上可以看出國慶節(jié)后房貸利率的變動會有3個特點(diǎn)，即利率不會下跌、利率或有微弱上漲、結(jié)構(gòu)差異分化。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前各地部分銀行的LPR基點(diǎn)來看，在調(diào)整以后，絕大多數(shù)城市都較此前的利率高出了0.1-0.2個百分點(diǎn)。“其含義是利率本身沒有下跌的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報(bào)》記者說。

在“房住不炒”的背景下，各地的商業(yè)銀行仍然采取了較為謹(jǐn)慎的做法，也未因降準(zhǔn)而下調(diào)房貸利率。而從微弱上漲的層面來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購房者需要每月多償還月供，但月供額的增加成本仍然可控，不會對購房者產(chǎn)生較大影響。

在新定價機(jī)制落地之后，城市之間的房貸利率略有分化。“一二線城市的房貸利率還是會有所上漲，三四線城市受庫存壓力的影響可能會相對持平。但具體的貸款情況還是會根據(jù)銀行的額度、開發(fā)商的具體樓盤情況、購房者的信用等級等或略有差異。”(來源：華夏時報(bào))

（文章來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）