中新經(jīng)緯12月6日電 題：“北上廣深”二手房交易回暖，年底樓市怎樣看？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

 李宇嘉李宇嘉
　　11月份，一線城市二手住房呈現(xiàn)集體反彈。“北上廣深”四地二手房成交量較10月份均有所上漲。具體來看，根據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%。深圳市住建局披露，深圳全市二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比大幅攀升44.5%，創(chuàng)下7個(gè)月以來新高。廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會公布數(shù)據(jù)（10月26日至11月25日）顯示，廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽共10182宗，環(huán)比增長8.77%，同比增幅達(dá)到83.69%。另據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽更新數(shù)據(jù)，上海11月份二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比上漲7.12%。

　　一線城市二手房交易量回升，背后有哪些因素？筆者認(rèn)為，一是，業(yè)主降價(jià)賣房。從70個(gè)大中城市來看，10月份一線城市二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，為9月份止跌反彈后再次下跌，而且跌幅比二線、三線城市分別高出0.3、0.2個(gè)百分點(diǎn)。這也意味著一線城市的業(yè)主再次開啟降價(jià)賣房。比如，據(jù)廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計(jì)，11月廣州市二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為29221元/平方米，環(huán)比下降2.2%；中原業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)基本穩(wěn)定在21%—23%左右的低位水平，樓盤平均價(jià)格下調(diào)幅度為2.5%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)占比達(dá)到78%，較10月提升7個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市業(yè)主降價(jià)賣房的背后，首先是8至9月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購等政策，讓部分業(yè)主認(rèn)為是出貨或者換房的機(jī)會。出貨或換房要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，就需要降價(jià)，而且要降到低于市場價(jià)的水平。其次，需求端上“金九銀十”依然較為黯淡，并未帶動交易，讓前期對于“政策出臺后市場將回升”的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，導(dǎo)致掛牌和降價(jià)賣房的群體增加。再次，部分地區(qū)放松限購、增值稅免征期“5改2”等政策，和為子女入學(xué)提前購房等需求，促成了二手房年底翹尾小高潮。最后，一線城市11月新房推售以中心區(qū)高價(jià)單位為主，在市場情緒較弱、剛需和改善主導(dǎo)的情況下，新房供需錯(cuò)配，導(dǎo)致價(jià)格梯度合理的二手住房更受歡迎。

　　二是，前期新房和二手房價(jià)格倒掛，導(dǎo)致新房受歡迎，二手房疲弱。下半年以來，隨著二手房業(yè)主開始持續(xù)降價(jià)，新房和二手房價(jià)格倒掛優(yōu)勢削弱，同時(shí)業(yè)主對于倒掛盤的選擇傾向也在弱化，都認(rèn)為這種倒掛產(chǎn)生的“買到即賺到”的現(xiàn)象是假象或不可持續(xù)，因?yàn)槎邇r(jià)格都在下跌，二手房跌價(jià)快意味著新房價(jià)格優(yōu)勢是短暫的。


　　三是，二手房在價(jià)格段、面積段、區(qū)域段分布更加均衡，梯度合理，剛好匹配弱勢下剛需、換房需求等合理購房主導(dǎo)的局面。2022年開始，土地出讓回歸中心區(qū)，新房則呈現(xiàn)大戶型化、豪宅化，高端商品房需求開始走弱，新房供給端對需求的匹配性下降。

　　那么，該怎樣看待年底市場？首先，新增供地主要在中心區(qū)，偏向高價(jià)改善的樓盤，在需求較為疲弱、持續(xù)降價(jià)弱化預(yù)期的情況下，供需錯(cuò)配的局面依舊存在，剛需和改善對房價(jià)越來越敏感，更加偏向于二手住房，年底新房市場或繼續(xù)低位徘徊。其次，存量房足夠大且價(jià)格梯度合理，也為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造條件，但房地產(chǎn)基本面并未完全好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。再次，降價(jià)、入學(xué)帶動的需求具有短期性。業(yè)主的超低價(jià)房源在減少，同時(shí)，低價(jià)盤源消化后，后續(xù)價(jià)格下跌有限，供需兩端可能會在低位盤整?？傊?，樓市進(jìn)一步的行情，或寄希望于2024年一季度，屆時(shí)還要視政策、房價(jià)、新房供應(yīng)等來綜合判斷，但季節(jié)性回