靴子終于落地。

　　8月31日下午8時許，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布最新通知，調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，其中，首套住房商貸最低首付款不低于20%，二套住房商貸最低首付款不低于30%。

　　本次降低首付的力度可謂多年未有；此外，房貸利率也將進行較大力度的優(yōu)化調(diào)整，包括降低存量房貸利率。

　　這一政策組合拳可謂擲地有聲，本次出臺樓市新政，有何深意？樓市會迎來什么變化？

　　首付比例幾乎降至歷史下限

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要有四條內(nèi)容。

　　第一條是對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　這一新政即為首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，這一政策曾出臺過，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房貸政策在全國層面長期執(zhí)行，部分城市有所加碼，二套房首付比例要求更高。

　　以一套總價200萬元的房子為例，此前首套房首付需要60萬元，而按照最新政策，首付只需要40萬元，首付資金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80萬，部分城市需要120萬元，而如今只需要60萬，購房門檻大為降低。

　　對此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從首付比例來看，不論是首套房還是二套房，其最低首付比例幾乎已經(jīng)降至歷史下限，這將能顯著降低購房門檻，凸顯了政策面保剛需、促改善、穩(wěn)市場的用意。

　　第二條是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　即首套房利率政策不變，目前五年期以上LPR為4.2%，部分城市執(zhí)行的是下調(diào)20個基點、再優(yōu)惠15個左右基點的政策，其房貸利率為3.85%甚至更低，比如鄭州、福州的首套房貸利率已調(diào)至3.7%左右。

　　而對于二套房貸款利率，此前多個城市執(zhí)行的是上調(diào)50—90個基點，實際二套房貸利率為4.7—5.1%，根據(jù)此次最新政策，二套房上浮基點不低于20個基點即可，這無疑賦予了下調(diào)二套房貸利率上浮基點的空間。

　　第三、四條規(guī)定，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各派出機構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，自主確定各城市首套和二套住房商貸最低首付款比例和利率下限；各大銀行業(yè)金融機構(gòu)應據(jù)此首付比例和利率下限，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責人表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點在于，一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限——即不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商貸最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

　　曹晶晶表示，此次金融監(jiān)管部門打開了首付比例和利率下調(diào)的空間，根據(jù)目前的市場形勢和金融監(jiān)管部門的這一要求，首套房首付20%、二套房首付30%的新政將會逐步落地，二套房貸利率也將下調(diào)，尤其是由于當前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大，因此預計二線城市將很快調(diào)整至下限水平等，從政策調(diào)整力度看，本次樓市新政具有較高的含金量。

　　樓市仍處于下行期

　　今年以來，樓市曾在5、6月份有所回升，但進入下半年，樓市多個指標均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

　　國家統(tǒng)計局公布，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

　　1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25%。

　　與此同時，樓市成交量價也出現(xiàn)下滑，1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%。尤其是，今年上半年商品房銷售額連續(xù)多月保持同比正增長的態(tài)勢，但7月份以來，前7個月商品房銷售額70450億元，下降1.5%。

　　7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個；同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

　　對此，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

　　“目前市場顯然是跌過頭了，”8月31日，在萬科2023年中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，市場低迷持續(xù)了一段時間，市場情緒已經(jīng)受到影響，容易出現(xiàn)各種“過度反應”。

　　他表示，以新開工數(shù)來看，2021年新開工數(shù)下降11%，2022年新開工量下降40%，今年上半年繼續(xù)下降約25%。如果以2020年作為基數(shù)，新開工數(shù)已經(jīng)整體下降約60%，回到了2006年的水平。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險點較多且連接面廣，比如爛尾樓風險、房地產(chǎn)企業(yè)爆雷風險、土地財政風險、斷供風險等，都屬于非常棘手的風險。這些風險一旦觸發(fā)，容易直接聯(lián)接金融體系和地方財政。因而，房地產(chǎn)相對更容易率先引發(fā)經(jīng)濟風險。

　　鄒琳華認為，與日本房地產(chǎn)泡沫期相比，我國仍處于城市化階段，人均收入和生活水平離發(fā)達國家還在差距，存在一定規(guī)模潛在的剛性和改善性住房需求。只要政策及時妥當，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險相對更為可控。但如果房價在內(nèi)外部因素的綜合作用下持續(xù)下滑且無有效抑制手段，這些風險點也容易被觸發(fā)。由于房地產(chǎn)風險連接面廣，抑制房地產(chǎn)風險的蔓延，就需要付出更大成本。

　　中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責人表示，7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。根據(jù)部署，此次對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　樓市會怎樣走？

　　鄒琳華表示，為了及時有效應對周期性、結(jié)構(gòu)性供大于求帶來的市場沖擊，以及防范可能由此觸發(fā)的經(jīng)濟風險，同時支持剛性和改善性住房需求，可采取調(diào)整優(yōu)化措施。

　　為此，他建議，一是及時撤銷對于住房需求不合時宜的管控限制。這些限制措施包括限購、限貸、限售、限價、限非普住宅等。這些限制措施大都是基于住房短缺、投資投機動力強大的市場背景所制訂，既然房地產(chǎn)市場供求形勢已經(jīng)發(fā)生了重大變化，住房已經(jīng)不再供不應求，甚至還出現(xiàn)了銷售困難，住房投資投機者也不再涌入住房市場，這些限制政策顯然已經(jīng)不合時宜。此外，這些限制性政策還限制了居民剛性和改善性住房需求的釋放，妨礙了市場信心的恢復，所以應該及時全面調(diào)整。

　　二是大幅降低購房貸款利率。從當前的信貸市場供求看，無抵押的消費貸利率已經(jīng)降至3.26%左右，且對這類資金的市場需求仍不足。參照無抵押消費貸利率的供求狀況，目前的房貸利率水平還需要大幅降低，才可能會對市場信心恢復有一定作用。

　　從這一角度看，樓市政策仍有調(diào)整空間。

　　2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，“認房不認貸”政策終于要走向落地。

　　8月30日，一線城市中的廣州與深圳已經(jīng)在同一天出臺規(guī)定落實“認房不認貸政策”。

　　鄒琳華表示，“認房不認貸”可以釋放部分購房需求，對市場信心有一定的提振作用。

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。自2023年9月25日起，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。

　　中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責人表示，對于符合條件的存量住房貸款，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定。

　　中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、上海市經(jīng)濟學會副會長連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購房者的利息負擔，對于刺激消費、推動房地產(chǎn)市場復蘇會有積極作用。


　　曹晶晶表示，整體來看，8月底房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快，多項利好政策集中趕在“金九銀十”到來之前落地，將有助于促進房地產(chǎn)市場信心修復和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

　　郁亮認為，“樓市的確有前所未有的壓力”，但是，政策正在發(fā)力，并且對“盤活存量項目”等對行業(yè)中長期有重大影響的方面都有提出要求，是一種對行業(yè)的鼓舞。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴中國新聞周刊，樓市跟著人口走，作為人口基數(shù)大、新增人口多的一二線城市，其市場仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　在郁亮看來，目前我國城鎮(zhèn)化率65%，這個數(shù)字如果預計達到70%，保守估計全國每年應該有10億-12億平方米的新開工數(shù)才是合理水平，目前是超跌了。房地產(chǎn)行業(yè)能回到健康的水平，過程中會有曲折和波浪。

　　作者：劉德炳