業(yè)內(nèi)人士認為，未來房地產(chǎn)信貸政策“放水”概率不大

　　“我們行的個人住房按揭貸款(個人房貸)利率已經(jīng)下調(diào)。”某股份行深圳地區(qū)支行負責(zé)人說。

　　中國證券報記者近日走訪北京、上海、深圳、南昌等地銀行時發(fā)現(xiàn)，2019年農(nóng)歷春節(jié)后多地個人房貸利率有所松動。進入3月，部分城市首套個人房貸利率上浮幅度重回5%之內(nèi)，二套改善型住房貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在今年流動性充裕的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量向來較優(yōu)的個人房貸業(yè)務(wù)料更受銀行青睞，預(yù)計房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)空間。但房地產(chǎn)信貸政策“放水”概率不大，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是監(jiān)管部門盯防的重中之重。

　　批貸流程明顯加快

　　中國證券報記者日前就首套房、二套房個人房貸政策走訪了北京、深圳等地四大國有銀行及多家股份制銀行、城商行的個人貸款業(yè)務(wù)部門。

　　目前北京地區(qū)首套房個人房貸利率普遍執(zhí)行基準利率上浮10%，二套房利率普遍執(zhí)行基準利率上浮20%，此前最高分別上浮20%和30%。記者從21世紀不動產(chǎn)業(yè)務(wù)員處了解到，北京地區(qū)個別城商行的二套房貸款利率最低可執(zhí)行基準利率上浮15%；個別外資銀行首套房貸款利率最低可執(zhí)行基準利率上浮5%，二套房利率最低為基準利率上浮10%。但外資銀行對貸款申請人及房屋本身的審核門檻都較高。

　　上海地區(qū)首套房個人房貸款利率為一線城市最低，四家國有大行和招行等股份制銀行的首套房個人房貸利率最低可執(zhí)行基準利率九五折優(yōu)惠。民生銀行首套房個人房貸利率執(zhí)行基準利率。

　　深圳地區(qū)個人房貸利率上周再次下調(diào)。民生銀行深圳地區(qū)個貸業(yè)務(wù)員告訴中國證券報記者，約從8日開始，深圳各大銀行陸續(xù)下調(diào)個人房貸利率，該行也跟進做出調(diào)整：目前首套房個人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個人房貸利率最低為基準利率上浮10%，此前分別上浮10%和20%。

　　除了一線城市有所調(diào)整，南昌、南京等部分二三線城市個人房貸利率也在下調(diào)。某股份制銀行南昌地區(qū)支行行長告訴記者：“此前我們首套房個人房貸利率上浮超過20%，目前調(diào)整至上浮10%-15%。”

　　個人房貸利率調(diào)整，購房者的觀感最為直接。深圳地區(qū)購房者王女士對中國證券報記者表示：“我是剛需購房，提交貸款申請時沒想那么多。但貸款審批后發(fā)現(xiàn)房貸利率從原本以為的上浮10%，變?yōu)樯细?%，還是很讓人驚喜。”王女士算了一筆賬，自己25年期的貸款(等額本息計算)，利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬元，前后相差近10萬元。

　　除利率下調(diào)，銀行審核批貸流程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介人員時獲悉，目前北京地區(qū)貸款審批在資料齊全的條件下至多需要5個工作日。房屋過戶完成后，抵押登記工作一般需要5個工作日，而在抵押完成后的5-10個工作日即可放款到賬。從抵押登記到放款只需20天至30天。

　　房貸利率上浮空間收窄

　　從2018年末開始，個人房貸利率下行就漸成趨勢。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當于基準利率1.149倍，環(huán)比下降0.53%(3BP)；同比上升3.11%(17BP)。2月利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較上月增加10家，首套房平均利率連續(xù)3個月下降，未來整體利率有望繼續(xù)下行。2月全國首套房平均利率最低的前十個城市分別為上海(5.06%)、廈門(5.36%)、大連(5.36%)、北京(5.43%)、深圳(5.46%)、福州(5.46%)、太原(5.47%)、烏魯木齊(5.47%)、天津(5.46%)、廣州(5.55%)。

　　“個人房貸的資產(chǎn)質(zhì)量向來較優(yōu)，接下來我們分行會擇優(yōu)、擇機加大投放力度。一線城市房價抗跌，總行給額度也比較大方。”某國有大行深圳分行相關(guān)負責(zé)人告訴中國證券報記者。中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼預(yù)計，個人房貸利率后續(xù)仍將下調(diào)，更大范圍首套房貸利率執(zhí)行基準利率甚至打折值得期待。個人房貸利率的上浮空間正在變窄：一方面，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后，2019年流動性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調(diào)房貸利率，屬正常操作；另一方面，當前銀行風(fēng)險偏好仍低，個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現(xiàn)較好，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以低利率政策加大投放很正常。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，近期信貸利率整體下行，是房貸利率連續(xù)回落的主要原因。2018年以來，央行著力推動“寬貨幣”向“寬信用”傳導(dǎo)，引導(dǎo)長端利率適度下行。“寬信用”效應(yīng)不可避免地向房地產(chǎn)領(lǐng)域外溢，推動全國首套房貸款利率從2018年11月的階段高點小幅回落0.08個百分點。

　　“歷史上看，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會持續(xù)一段時期，接下來幾個月房貸利率下行趨勢仍會延續(xù)。不過，考慮到當前‘寬信用’主要針對民營、小微企業(yè)等實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)是抑制泡沫、防范風(fēng)險的重點領(lǐng)域，未來房貸利率下降勢頭會比較緩和。”王青說，在房地產(chǎn)調(diào)控因城施策背景下，對房貸利率下調(diào)的監(jiān)管標準也會有所不同，近期不同城市房貸利率松動幅度會出現(xiàn)一定差異。

　　銀行應(yīng)審慎經(jīng)營個貸業(yè)務(wù)

　　作為樓市調(diào)控關(guān)鍵政策之一的房貸政策出現(xiàn)變化，是否意味著政策“放水”？分析人士認為，不能將其認定為房地產(chǎn)市場調(diào)控放松的信號，這背后有資金面寬松、房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)旺季、銀行競爭等多方面因素。

　　銀保監(jiān)會副主席王兆星此前明確表態(tài)，銀保監(jiān)會今年繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。

　　董希淼認為，個人住房貸款政策取向，今年難有根本性變化。在政策框架之內(nèi)的房貸利率調(diào)整應(yīng)由商業(yè)銀行決定。但要看到，近年來我國家庭部門杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)保持清醒認識，審慎經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風(fēng)險的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。

　　董希淼預(yù)計，2019年商業(yè)銀行住房信貸政策的差別化會更精準、充分。差別化政策體現(xiàn)在：一是需求端，對不同購房需求區(qū)別對待。我國城鎮(zhèn)化將持續(xù)較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應(yīng)區(qū)分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)。二是從區(qū)域看，應(yīng)堅持因城施策。對于部分房價過熱城市，整體上應(yīng)繼續(xù)嚴格控制貸款總量，主動上調(diào)貸款利率，適當收緊貸款條件。對部分房地產(chǎn)庫存量較高的三四線城市，商業(yè)銀行可在風(fēng)險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產(chǎn)市場“去庫存”。