這已經(jīng)是錦和商業(yè)第6次向A股發(fā)起沖擊了。2014年以來年年披露IPO招股書,2016年、2017年兩度“上會”被否,上市之路異??部?。
而今卷土重來,運(yùn)營物業(yè)存在瑕疵,業(yè)績嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)公司,流動性壓力較大,股權(quán)轉(zhuǎn)讓迷局,二股東平安等外部資本撤退等等,各種問題均沒有得到解決,錦和商業(yè)上市之路勝算幾何?
流動性壓力持續(xù)
8月16日,上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司(簡稱“錦和商業(yè)”)再度披露IPO招股書,擬登陸上交所募資8.28億元,主要用于償還銀行貸款并補(bǔ)充流動資金。
作為一家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商,截至2019年6月底,公司承租運(yùn)營的項(xiàng)目共24個,可供出租的物業(yè)面積約53萬平方米,參股運(yùn)營項(xiàng)目2個,受托運(yùn)營項(xiàng)目2個。
2016年-2018年,錦和商業(yè)營業(yè)收入分別為5.30億元、6.44億元、8.00億元,歸屬凈利潤分別為1.00億元、1.18億元、1.77億元,2019年上半年,營業(yè)收入和歸屬凈利潤分別為4.07億元、7821.17萬元。
公司的商業(yè)模式很簡單,把寫字樓或是舊廠房租下來,改造成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,租給企業(yè)辦公。
公司旗下最大的項(xiàng)目——越界創(chuàng)意園,原為上海金星電視機(jī)總廠,地處上海市徐匯區(qū)田林地區(qū)。公司將老廠區(qū)打造為8.2萬平米的創(chuàng)意空間,2008年5月開始對外運(yùn)營。
2018年,公司為該項(xiàng)目向物業(yè)方支付租金3991.04萬元,但獲得的營業(yè)收入高達(dá)1.84億元、毛利潤高達(dá)1.08億元。
只是作為“二房東”的話,公司的核心競爭力何在?2017年11月,錦和商業(yè)二度“上會”,發(fā)審委就重點(diǎn)關(guān)注了定價合理性的問題。
不過,即便只是作為一個“二房東”,公司的流動性壓力也非常大。
在所有的報告期末,公司流動資產(chǎn)均遠(yuǎn)低于流動負(fù)債。截至2019年6月底,公司流動負(fù)債為4.95億元/其中銀行借款余額為1.66億元,營運(yùn)資金(營運(yùn)資金=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債)為-2.04億元。
所以,公司急著上市募資,計(jì)劃將其中的6.75億元,用于償還銀行貸款并補(bǔ)充流動資金。
多處物業(yè)存在瑕疵
截至2019年6月,錦和商業(yè)已承租運(yùn)營的24個園區(qū)項(xiàng)目中,9個園區(qū)承租的建筑物所在土地為物業(yè)產(chǎn)權(quán)方以劃撥方式取得,16個園區(qū)(含部分園區(qū)的土地為物業(yè)產(chǎn)權(quán)方以劃撥方式取得)承租的建筑物所在的土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致。
其中,截至目前,仍然有越界X2·創(chuàng)意空間、越界·康橋坊等項(xiàng)目未取得產(chǎn)權(quán)證書。
另外,公司部分項(xiàng)目所在物業(yè),存在法律糾紛。
公司全資子公司蘇州創(chuàng)力(2007年2月成立)向蘇州金屬工藝廠租賃一處物業(yè),打造為越界·X2創(chuàng)意街區(qū)。但是,該物業(yè)2008年3月起被上海市公安局因一起經(jīng)濟(jì)犯罪案件而查封。該查封狀態(tài)現(xiàn)在仍處于持續(xù)中,越界·X2創(chuàng)意街區(qū)目前也仍然在營業(yè)。
報告期內(nèi),公司多次因安全隱患受到有關(guān)部門的行政處罰。
2016年5月,上海徐匯市場監(jiān)督管理局因“使用未經(jīng)檢驗(yàn)的機(jī)械式停車設(shè)備”,對公司全資子公司上海錦能徐匯分公司進(jìn)行行政處罰;2017年6月,上海寶山市場監(jiān)督管理局因“使用未經(jīng)定期檢驗(yàn)的乘客電梯”,對公司全資子公司上海錦能進(jìn)行行政處罰。
報告期內(nèi),公司名下有7起訴訟,幾乎全部為租賃糾紛。其中,有3起發(fā)生在2019年上半年,均為租賃企業(yè)起訴公司及子公司,要求返還租賃意向金、保證金,賠償相關(guān)損失。
業(yè)務(wù)重度依賴關(guān)聯(lián)方
錦和商業(yè)前身錦和有限成立于2007年5月,廣電信息持股95%,虹美貿(mào)易持股5%。
廣電信息,正是原A股上市公司上海廣電信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司,2011年12月重大資產(chǎn)重組后更名為百視通,2015年吸收合并上海東方明珠(9.620, 0.01, 0.10%)(集團(tuán))股份有限公司后更名為東方明珠(600637.SH);虹美貿(mào)易同樣是國資背景,背后乃是徐匯區(qū)和虹梅街道。
2007年開始,經(jīng)過一系列增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓,廣電信息和虹美貿(mào)易完全退出,郁敏珺持股90%的錦和投資于2011年12月成功掌控錦和商業(yè)100%股權(quán)。
之后,公司實(shí)際控制人郁敏珺一邊通過并購重組擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)版圖,一邊對外融資儲備彈藥。
錦和系的園區(qū)運(yùn)營項(xiàng)目公司上海錦羽、上海錦翌、上海錦瑞、上海錦長、和矩商務(wù)、蘇州創(chuàng)力注入到錦和商業(yè)。公司還對外收購了上海數(shù)娛、史坦舍、勁佳投資、上海力衡等項(xiàng)目公司。
2012年1月,錦和商業(yè)引入平安創(chuàng)新資本、華映資本等外部投資者,著手IPO事宜。
錦和商業(yè)的控股股東錦和投資,旗下有大量的商辦物業(yè),出租給公司進(jìn)行文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營。
比如說,公司旗下最大的項(xiàng)目,越界創(chuàng)意園,該物業(yè)方廣電浦東,正是錦和投資的附屬公司。該項(xiàng)目獲得的營業(yè)收入占公司2成,毛利占公司三分之一——公司業(yè)績對關(guān)聯(lián)方存在重大依賴。
IPO屢戰(zhàn)屢敗平安撤資
這已經(jīng)是錦和商業(yè)第6次發(fā)起IPO沖擊了。
從2014年開始,公司每年都會向證監(jiān)會提交IPO招股書,不僅募集資金和募資項(xiàng)目年年調(diào)整,連保薦券商、律師事務(wù)所和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都換了好幾輪。
國信證券(13.780, -0.01, -0.07%)、華西證券(9.890, 0.05, 0.51%)、中信建投(19.120, 0.32, 1.70%)證券輪番上陣,律所聘請過德恒和國楓,資產(chǎn)評估先是銀信,后來換成眾華,只有立信會計(jì)師事務(wù)所服務(wù)到現(xiàn)在。
2016年3月和2017年11月,公司兩次“上會”,均被否。其原因不外乎以下幾種:運(yùn)營物業(yè)存在瑕疵;廣電信息股權(quán)轉(zhuǎn)讓存疑;關(guān)聯(lián)交易頻繁;財(cái)務(wù)壓力大;高層人員變動頻繁等。
因?yàn)镮PO屢戰(zhàn)屢敗,投資方也不等了,撤資。
2012年,平安創(chuàng)新資本斥資近億元獲得錦和商業(yè)10.56%的股份,成為公司二股東。2018年2月,平安創(chuàng)新資本將所持全部股份以1.74億元的對價轉(zhuǎn)讓;在此之前,瑋弘投資、上海星憾等多名股東也轉(zhuǎn)讓股份退出。
引入投資及投資撤出過程中,錦和商業(yè)股份定價差距較大,曾引起媒體的廣泛關(guān)注。
2019年8月,錦和商業(yè)卷土重來,披露IPO招股書,上述問題都沒有解決的情況下,再度向上交所發(fā)起沖擊,能否如愿?