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公募REITs釋放基建投資新活力
來源:經(jīng)濟(jì)參考報  作者:喬民  發(fā)布時間:2021-06-21 10:00:31

滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金)今日正式上市,這是我國公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵一步,如何把這一國際市場上成熟的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品,結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要和基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的實際情況,以試點方式穩(wěn)步啟航,探索出一條適應(yīng)我國國情的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展道路,一直以來受到各方諸多關(guān)注。

  市場的高度關(guān)切,緣于這一投融資工具所具有的多重現(xiàn)實意義。宏觀層面,公募REITs的推出有利于服務(wù)國家戰(zhàn)略,提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。近年來,我國新區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展空間格局進(jìn)一步拓展,京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南自貿(mào)港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn),中央明確要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,加快國家重大戰(zhàn)略項目實施步伐。公募REITs作為永續(xù)、權(quán)益型金融產(chǎn)品,能夠盤活存量資產(chǎn),提升不動產(chǎn)投資的投資效率,是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重要工具。從首批9只產(chǎn)品看,所投基礎(chǔ)設(shè)施項目涵蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流和污水處理等類型,覆蓋京津冀、粵港澳大灣區(qū)等重點區(qū)域。

  基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在我國的潛在市場規(guī)模巨大。改革開放40多年來,經(jīng)過長期的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè),我們積累了大量成熟運營的優(yōu)質(zhì)項目,主要集中在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域。以粵港澳大灣區(qū)為例,有機(jī)構(gòu)推算,粵港澳大灣區(qū)可通過REITs盤活的不動產(chǎn)規(guī)模達(dá)34萬億元,從這些存量基礎(chǔ)設(shè)施中篩選出5%到10%的資產(chǎn)進(jìn)行REITs運作,對應(yīng)的REITs市場規(guī)模就已經(jīng)能夠形成全球排名第二的REITs市場。

  從資本市場建設(shè)的角度看,公募REITs作為股票、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品,有利于豐富資本市場投融資工具,促進(jìn)多層次資本市場發(fā)展。一方面,這類產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定,具有中等風(fēng)險、中等收益的特征,從而較好地滿足保險資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財等機(jī)構(gòu)投資者的投資需求;另一方面,公募REITs產(chǎn)品流動性較高,公募發(fā)行認(rèn)購門檻低,由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理,可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

  借由這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,市場各參與主體的活力都將得到進(jìn)一步增強(qiáng):政府機(jī)構(gòu)可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會資本,從而收回資金用于滾動建設(shè),改善地方政府負(fù)債水平;原始權(quán)益人可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力;投資者則能夠更直接地分享到國家區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略的紅利,享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運營收入帶來的投資收益。

  此前的認(rèn)購情況顯示,首批9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下投資者和公眾投資者平均有效認(rèn)購倍數(shù)均較高,投資者認(rèn)購踴躍。這固然與首批產(chǎn)品底層資產(chǎn)盈利狀況穩(wěn)健、收益確定性和吸引力較高有關(guān),但也要看到,投資者提升對新產(chǎn)品的認(rèn)知需要時間。在公募REITs起步階段,一些投資者對于這一產(chǎn)品的風(fēng)險收益特點還缺乏了解,對于其背后存在的價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險等所知不多。

  首批試點項目能否順利穩(wěn)步起步,仍有待市場考驗,需要各方既保持熱情,又保持理性冷靜,共同應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種問題。對于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言,對公募REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控,嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為,是維護(hù)市場良好生態(tài)的合宜之舉。對于投資者來說,更需要在投資前對相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解,保持一種理性投資的心態(tài)。

 

文章來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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