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北京6月樓市成交低迷 7月或延續(xù)清淡態(tài)勢
來源:中證網(wǎng)  作者:  發(fā)布時間:2020-07-01 09:32:20

原標(biāo)題:北京6月樓市成交低迷 7月或延續(xù)清淡態(tài)勢

  經(jīng)歷5月份如火如荼的樓市行情后,北京地區(qū)6月份成交迎來低迷期,一二手商品成交量相比5月明顯下滑。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,北京地區(qū)7月份樓市成交或延續(xù)清淡。

  成交低迷

  “目前二手房看房又回歸線上為主、線下為輔。很多小區(qū)進(jìn)不去,有的售房業(yè)主對大規(guī)模線下看房比較抵觸。疫情波動對二手房市場影響很大。”多位二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

  從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,5月份二手房成交火熱,很多前期簽約的房源在6月份進(jìn)行網(wǎng)簽流程,因此網(wǎng)簽量依然處于高位。

  但成交量已出現(xiàn)明顯的高位回落現(xiàn)象。6月1日至6月7日成交3800套,6月8日至6月15日成交4200套。6月15日至6月21日,北京二手房只成交2500套,相比6月初的兩周跌幅明顯。端午小長假期間,北京二手房市場繼續(xù)萎縮,日成交量低于300套。預(yù)計本周二手房成交在2000套以內(nèi)。6月二手房成交大約在1.5萬套,低于5月的成交2.1萬套。

  2020年上半年,北京新建住宅簽約1.7萬套,二手房合計簽約6.6萬套,創(chuàng)近幾年新低。2015年-2019年,北京地區(qū)二手房相應(yīng)年份上半年成交量分別為85051套、135507套、87601套、76640套和72603套。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,2020年北京房地產(chǎn)市場整體成交低迷。從上半年的行情看,1月市場平穩(wěn),2-3月成交極度萎縮,4月市場逐漸恢復(fù),5月出現(xiàn)一波小陽春行情。6月上半月二手房高位運(yùn)行,新建住宅供應(yīng)井噴。但受疫情波動影響,市場再次低迷。

  張大偉指出,5月二手房網(wǎng)簽1.6萬套,因為網(wǎng)簽滯后,實際簽約高達(dá)2.1萬套,這些交易逐漸體現(xiàn)到6月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。從目前情況看,市場高位回落,看房量銳減。預(yù)計7月份二手房市場難以樂觀。

  需求不足

  進(jìn)入6月以來,隨著北京西城學(xué)區(qū)房落戶政策臨近,換房客趨于冷靜,需求端明顯不足。同時,剛需客戶前期集中“上車”,換房需求普遍不足。

  “6月份成交低迷最主要的原因是需求跟不上。線上看房很方便,不少客戶前期看了很多套房源。真想買的話,線上簽約、打款、交付都不是障礙。”多位銷售人員對中國證券報記者表示。

  中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),二手房存在較為明顯的連環(huán)銷售情況。換房客戶需先賣出自住房產(chǎn),然后再買入,中間至少牽扯到三至四個交易環(huán)節(jié)。由于款、房源量較少等多重因素制約,換房客戶的交易達(dá)成一致的難度大。這也是簽約量減少的一大原因。

  “300萬元-400萬元屬于‘上車盤’,400萬元至600萬元屬于剛需盤,600萬元以上屬于改善盤。目前的情況是,前期‘上車盤’銷售較好,導(dǎo)致價格上漲,且房源量較少。剛需盤雖然房源較多,但價格居高不下。改善盤降價意愿高,房源量大,但成交量仍上不去。”多位業(yè)內(nèi)人士指出,“算上中介費(fèi)和稅費(fèi),北京剛需盤換房客戶實際首付比例達(dá)70%以上。很多換房客戶面臨高首付壓力,換房只能望而卻步。目前北京成交量基本靠剛需盤支撐。”

  庫存攀升

  “北京地區(qū)大部分新房項目之前開盤賣出去8成左右叫基本售罄,現(xiàn)在開盤能賣出3成就屬于好項目。”多位資深銷售人員對中國證券報記者說,“北京市場新建住宅庫存達(dá)8.7萬套的歷史高峰,相比去年同期上漲29%。”

  值得注意的是,隨著新房樓盤加快建設(shè),華北等地區(qū)不少熱點城市的新房庫存量持續(xù)攀升。上海易居房地產(chǎn)研究院指出,4月、5月全國新開工面積逐漸企穩(wěn),銷售面積有所反彈,預(yù)計2020年全國樓市潛在供求比整體處于上升態(tài)勢。2020年9月大概率是潛在供求比的高點,2021年將緩慢下降,且處于供大于求狀態(tài)。

  截至2020年4月,多個地區(qū)住宅銷售面積明顯下降,庫存去化壓力增大。其中,華北地區(qū)如天津、華中地區(qū)如鄭州的供求比和去化周期相對較高,去化壓力較大;華南和華東地區(qū)則相對較好。

  易居研究院研究員王若辰表示,潛在供求比與70城新房價格有較高的關(guān)聯(lián)度,供求比的高點基本對應(yīng)70城房價的低點。目前供求比仍在緩慢上行,預(yù)計9月份高點后將緩慢下行。

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