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中銀協(xié):中資銀行依法不應(yīng)履行美國法院判決
來源:經(jīng)濟(jì)參考報  作者:  發(fā)布時間:2019-06-26 08:14:34

 2019 年“穩(wěn)房價”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求,堅決遏制投機(jī)炒房,確保市場穩(wěn)定。

  房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況,帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。無論是“因城施策”還是“一城一策”,實際上就是要各個城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況采取調(diào)控措施,這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則,就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

  當(dāng)前,房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的戰(zhàn)略定位指導(dǎo)下,堅持因城施策,一城一策,落實城市主體責(zé)任,房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。2019年上半年,房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢,各類物業(yè)銷售面積均呈負(fù)增長態(tài)勢,土地購置面積和土地成交價款均大幅下降,住宅投資熱與商辦類物業(yè)投資冷的現(xiàn)象仍然延續(xù)。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn),但5月份的市場數(shù)據(jù)回落說明樓市回暖尚不穩(wěn)定,樓市“小陽春”動力明顯不足,這場由于資金寬松導(dǎo)致的“小陽春”,在政策影響下已經(jīng)快速退燒,尤其是部分三四線城市可能會繼續(xù)步入降溫的通道,接下來房地產(chǎn)市場有可能會進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

  上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的突出特點(diǎn)

  從2019年1至5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況來看,主要表現(xiàn)出三個方面明顯變化:

  第一,各類物業(yè)銷售面積均負(fù)增長,銷售價格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全部負(fù)增長。1—5月份,商品房銷售面積5.6億平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降0.7%,辦公樓銷售面積下降12.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.9%。同時,商品房銷售額51773億元,同比增長6.1%,其中,住宅銷售額增長8.9%,辦公樓銷售額下降12.3%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降9.7%。由此可計算得出,2019年1—5月份,商品房平均銷售價格為9325元/平方米,同比增速為7.8%,同比漲幅回落0.8個百分點(diǎn)。其中住宅成交均價9243元/平方米,同比上漲9.7%;商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比上漲3.6%;辦公樓成交均價同比下跌0.1%。商品房均價與2018年全年相比上漲6.7%,漲幅回落2.86個百分點(diǎn)。其中,住宅上漲8.2%,辦公樓上漲2.1%,商業(yè)營業(yè)用房上漲1.7%。

  第二,土地購置面積和土地成交價款均大幅下降。2019年1—5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%,土地成交價款同比下降35.6%,土地購置面積和土地成交價款的跌幅之大前所未有,土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅,土地成交價款是自最早此數(shù)據(jù)公布的2004年以來的最大跌幅。而且,土地成交價款跌幅超過土地購置面積,土地平均成交價格有所下降。1—5月份,土地平均成交價格為4389元/平方米,同比增速為-3.5%,是2012年以來首次同比下跌,比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%,這是自2012年以來首次出現(xiàn)土地成交價格下降的情況。由于土地價格是形成商品房價格的基礎(chǔ)要素,其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場。因此短期內(nèi),土地市場對新建商品房市場價格有拉低作用。

  第三,住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù)。2019年1—5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.2%,比2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5%的增幅有所上升,如果全年能保持這樣的投資勢頭,將是自2015年以來首次重回兩位數(shù)增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為住宅投資增幅帶動,1—5月份住宅投資同比增長16.3%,而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資均為負(fù)增長,投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù)。其中,辦公樓投資雖為負(fù)增長但降幅比2018年有所收窄,商業(yè)營業(yè)用房投資降幅則比2018年進(jìn)一步擴(kuò)大。從地區(qū)差異來看,1—5月份西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約為東部、中部地區(qū)的兩倍,東北地區(qū)投資增幅最低,東部、中部、西部、東北地區(qū)投資同比增幅分別為9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長8.8%,房屋新開工面積同比增長10.5%。

  總體來看,上半年的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)突出表現(xiàn)為:市場成交乏力,商品住房銷售將進(jìn)一步回落;土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調(diào)將對未來市場形成較大的下行壓力;總體開發(fā)投資依舊維持較高水平,但房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。

  影響未來房地產(chǎn)市場走勢的幾個關(guān)鍵因素

  綜合2018年與2019年上半年的房地產(chǎn)市場情況,未來房地產(chǎn)市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題,值得引起關(guān)注。

  第一,城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。中國的城市化已經(jīng)走向了一個新的階段,即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價上漲幅度還是持續(xù)時間,一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市。如果城市的房價上漲是有基本面支撐的,那風(fēng)險相對來說是可控的;相反,如果城市的房價上漲并沒有基本面支撐,純粹由房價繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐,那就是泡沫需要加強(qiáng)風(fēng)險防范。當(dāng)前部分二線熱點(diǎn)城市和個別三線城市由于大量青壯年人口流入、城市經(jīng)濟(jì)增長推動了房地產(chǎn)市場的繁榮,但同時,資本市場安全優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒有改變,這使得房價的增長帶來的投機(jī)投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。此外,一些地方采取的行政性措施,如新房搖號,實際上增加了很多套利需求。

  第二,棚改退出后部分中小城市的市場隱憂顯現(xiàn)。由于去庫存、棚戶區(qū)改造的政策效果疊加,全國商品房待售面積繼續(xù)大幅減少,相比大中城市而言,中小城市對房地產(chǎn)市場銷售量增幅的貢獻(xiàn)更大,主要受棚改政策影響。未來棚改融資將由政府購買棚改服務(wù)模式轉(zhuǎn)向以發(fā)行棚改專項債為主,鼓勵國開行、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項目繼續(xù)貸款。隨著去庫存、棚戶區(qū)改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加,缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將有所提升。

  第三,收縮型城市面臨房地產(chǎn)價格下跌的可能。在經(jīng)歷了30多年的高速增長和快速擴(kuò)張后,以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪。在全球化和信息化的推動下,各種社會經(jīng)濟(jì)要素會進(jìn)一步向特大城市和城市群地區(qū)聚集,加上全球經(jīng)濟(jì)增長放緩等潛在風(fēng)險和不確定因素的存在,個別城市出現(xiàn)收縮問題不可避免,難免不對收縮城市房價產(chǎn)生沖擊。因此,在中國目前城鎮(zhèn)化減速階段,對于部分有收縮跡象或已經(jīng)收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴(kuò)張和城市郊區(qū)的房地產(chǎn)項目,減小后期城市更新發(fā)展規(guī)劃的難度。同時對于有收縮跡象的城市在要避免增量規(guī)劃,逐步轉(zhuǎn)為存量規(guī)劃,甚至減量規(guī)劃。將城市發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向現(xiàn)有存量土地的再開發(fā),依據(jù)城市發(fā)展環(huán)境與自身優(yōu)勢,調(diào)整城市的性質(zhì)與功能。

  第四,住房租賃市場或面臨集體土地入市的沖擊。在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導(dǎo)向下,各地紛紛出臺政策措施大力發(fā)展住房租賃市場。其中,利用集體土地建設(shè)租賃住房對市場的影響不可小覷。以北京市為例,計劃自2017年至2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地任務(wù)量約200公頃;2018年度北京市建設(shè)用地供應(yīng)計劃中,計劃供應(yīng)國有住宅用地1000公頃、集體土地租賃住房用地200公頃,集體土地租賃住房用地占全部住宅用地的六分之一,2018年底已實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃,完成率達(dá)105%??梢灶A(yù)期,在未來幾年,隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設(shè),相當(dāng)數(shù)量的新增租賃房源將集中入市,這將給當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場帶來不小的沖擊。

  第五,土地市場成交下降或使地方財政收入承壓。2018年土地購置面積繼續(xù)增加,但土地平均成交價格增幅明顯收窄,土地平均成交價格同比增加3.3%,大大低于自2013年起土地平均成交價格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出現(xiàn)了土地購置面積和土地成交價款均大幅下降的情況。土地成交下降,一方面是房地產(chǎn)信貸資金總體收緊的情況并未改變,部分地塊出讓附帶條件過多令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地意愿降低;另一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較高,未來形勢不明,在土地價格水平高位時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。土地市場成交大幅下降,必將使財政收入減少的壓力有所增加。2019年1至5月份,國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降6.0%,而且自2019年起國有土地使用權(quán)出讓收入就一直處于負(fù)增長的狀態(tài)。未來如果土地市場成交繼續(xù)保持下行的態(tài)勢,財政收入減少的壓力將進(jìn)一步加大。

  “房住不炒”的政策調(diào)控思路不斷完善

  自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”的定位以來,延續(xù)了兩年多的調(diào)控政策取得了預(yù)期的效果,使得長期形成的房價上漲預(yù)期發(fā)生了實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。尤其是2018年下半年以來,住房銷售漲幅放緩、土地溢價率持續(xù)下降、土地流拍數(shù)量激增,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩,市場下行壓力增大。各地紛紛出臺措施放松限制性調(diào)控政策,緩解市場壓力。但中央“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生根本改變,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將從以下三個維度進(jìn)一步拓寬加厚。

  第一,穩(wěn)定——房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。2018年12月24日,住建部部長王蒙徽表示,2019年將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn),補(bǔ)齊租賃住房短板。因此,2019 年“穩(wěn)房價”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。深化住房公積金制度改革,研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu),加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度,全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求,堅決遏制投機(jī)炒房,確保市場穩(wěn)定。

  第二,分化——房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨。房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況,帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。當(dāng)前,一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)主要依靠市場、人口增量驅(qū)動,三四線城市則主要依靠棚改政策驅(qū)動。因此,房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。無論是“因城施策”還是“一城一策”,實際上就是要各個城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況采取調(diào)控措施,這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則,就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。在市場壓力較大的一二線熱點(diǎn)城市,將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松,在防范房地產(chǎn)價格泡沫的同時,著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,從土地、金融、稅收等方面推進(jìn)住房制度改革;而在其他三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,防范房地產(chǎn)市場價格下跌過快作為首要任務(wù)。

  第三,放權(quán)——更加注重地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任。2018年12月19日至21日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議用66個字定位了房地產(chǎn)市場:“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系。”在今年的政府工作報告中將落實城市主體責(zé)任進(jìn)一步明確,意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。強(qiáng)調(diào)“因城施策”、“一城一策”,更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大,體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性和地方調(diào)控措施的靈活性的結(jié)合。

  對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體認(rèn)識及建議

  首先,上半年部分二線城市市場熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級。為遏制地價的持續(xù)上揚(yáng),已經(jīng)有多城對土地拍賣規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整。由此看來,“房住不炒”依然是調(diào)控的核心,“以穩(wěn)為主、一城一策”的政策基調(diào)沒有改變。而結(jié)合5月的土地成交情況來看,土地市場投資熱度已經(jīng)有一定的緩解,土拍溢價率明顯回落。這說明,市場調(diào)控已經(jīng)有所奏效,房企對市場預(yù)期逐漸放低,拿地逐漸回歸理性。各類土拍新規(guī)調(diào)整雖然在短期內(nèi)緩解部分地市高熱現(xiàn)象,但并未對市場長期走向產(chǎn)生實質(zhì)性作用。要維持地價的平穩(wěn),關(guān)鍵還是要適度加大熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng),促使土地市場供求平衡,真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

  其次,由于不同城市能級的市場運(yùn)行結(jié)果呈現(xiàn)明顯分化的趨勢,一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn),適當(dāng)松動過緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場成交活躍度將有所提升,銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長;大部分三四線城市已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。失去強(qiáng)政策托底且市場需求明顯透支,市場銷售有可能重回下行通道。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢,市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn),但5月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖尚不穩(wěn)定,樓市小陽春明顯動力不足,部分三四線城市可能會逐漸步入降溫的通道之中,房地產(chǎn)市場有可能會進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。房地產(chǎn)市場應(yīng)重點(diǎn)防范部分三四線城市價格快速下跌的風(fēng)險。

  最后,不論短期調(diào)控還是長效機(jī)制,房地產(chǎn)政策總體目標(biāo)是一致,即保持市場基本穩(wěn)定,防止大起大落??梢哉f,房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定本身就是對國民經(jīng)濟(jì)的重大貢獻(xiàn)。目前,中央采取的因城施策、分類調(diào)控的大方向是正確的,也產(chǎn)生了良好效果,市場風(fēng)險總體可控。面對市場價格波動壓力,應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分調(diào)控手段。一方面要“堵”,另一方面也要“疏”,將壓力在達(dá)到危險邊界前進(jìn)行疏導(dǎo)和化解。同時,應(yīng)加強(qiáng)全國市場壓力分布實時監(jiān)測、預(yù)測和預(yù)警,對過度上漲和下跌城市及區(qū)域進(jìn)行深度跟蹤調(diào)研和輔導(dǎo)調(diào)控。

  (作者單位:中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所)

(文章來源:經(jīng)濟(jì)參考報)

 

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