近日,和上海的氣溫一同上升的,是賣房和買房人的焦慮。
銀行額度收緊,二手房停貸了!這樣的消息在社交平臺的購房群里傳播,在6月的最后一周再度引發(fā)躁動。
武漢、杭州、合肥等地先后傳來收緊或暫停二手房貸款的消息,隨后深圳、重慶也加入大軍,停貸范圍進一步擴大。剛需黨、炒房客,一時之間感到不安。
“暫時不接件”
時間是晚上十點半,90后張明(化名)剛剛結(jié)束工作,接著便開始查看房源信息。比起工作時忙碌但可控的壓力,張明未曾料到,他的買房關卡上的大boss會是此前從不需擔心的銀行放貸。
從1月份開始,各地銀行便頻頻傳來房貸額度緊張要收緊的風聲,隨著時間推移這消息變得越來越有真實感。北上廣深以及一些二線城市頻頻傳出額度告急的傳聞,武漢、深圳、南京等地的銀行更出現(xiàn)暫停二手房貸的消息。
某國有大行的工作人員向記者透露,現(xiàn)在房貸額度告急,很緊,趨勢是會越來越嚴。而這樣的口風已持續(xù)近半年。據(jù)記者了解,除少數(shù)小銀行已明確表示今年不接貸款外,大多數(shù)銀行還在正常接貸,只是明確表示審理和放款的流程會非常慢,大約需要3個月,而這個周期在去年只需七天。
現(xiàn)在,銀行借貸也成了一件需要通關系的事。
當然,銀行客戶經(jīng)理不會赤裸裸地將你拒之門外,而是告訴你,暫時不接件,或接了但不能保證放貸時間。如果你能等,那就等吧,如果急著買房收款,那最好還是問問其他銀行吧!廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者。
也有地產(chǎn)中介告訴記者,他們與銀行有比較緊密的聯(lián)系,一些客戶自己找上去做不了的貸款,他們都有辦法找關系做。
但即使找了關系,貸款能否成功、何時房貸、能借多少都還是一個未知數(shù)。
之前為了流水賬面做的合規(guī),中介替我想到的辦法是父母參貸,并且明確了一家銀行是可以做的。我都已經(jīng)找到銀行負責人,問了材料情況,準備著手了,銀行突然收到一道通知,一律不再受理含有父母參貸的案例,等于說當天一下子就變了。張明回憶說。
政策在快馬加鞭堵住一切漏洞,之前能夠做的案例明天或許就會泡湯, 這讓張明有一種與時間賽跑的緊迫感。
而另一邊是報價以幾十萬為階梯上漲的房東,如果張明的貸款有任何變動,他將面臨或高達百萬的高昂違約金,這是一個不能承受的價格。
其實現(xiàn)在我的貸款還沒下來,老實說我到現(xiàn)在也不太確定是否能夠下來,我覺得大概率會縮減額度。張明感慨。
借貸各顯神通
“如果是首套房的話,借貸65%是比較難批的。”有中介人士直言不諱地告訴記者,但表示中介都有和銀行合作密切的貸款老師,可以想辦法包裝,說不定還是有辦法。
順利借到銀行貸款已成買房路上最重要的關卡。在買房群內(nèi),買家更是絞盡腦汁,與銀行斗智斗勇。一直以來,銀行借貸額度的規(guī)則從來都是以能雙倍覆蓋工資流水的額度為準,但在2020年底,央行、銀保監(jiān)會出臺房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限前,這條規(guī)則一直都有很大的彈性空間。
有買房者表示,當時通過各種方法,借貸到與實際流水一比一甚至更高的貸款本不是件難事。開兼職證明抬高流水、父母參貸……睜一只眼閉一只眼,銀行就抬手放貸了。但現(xiàn)在查得緊的情況下,這種事情不再可能。
目前,為了能夠湊夠貸款,不同中介不同銀行有不同的方案。比如,某中介在了解記者的基本情況后,貸款老師提出的方案是借貸比例超50%以下,銀行基本能批,同時他們會幫忙做包裝,即使本人提供的流水不夠覆蓋兩倍,但銀行也基本能做。
記者詢問不同的中介發(fā)現(xiàn),發(fā)現(xiàn)包裝的費用在四五千和貸款金額1%之間不等,貸款數(shù)額越多,支付的包裝費便越多,但放款時間也不會縮短,有中介表示還是需4個月以上。
也有銀行人士透露,對于流水和工資水平不夠的人群,還有一條“偏方”,那就是用大額存單“抵賬”,30萬元的存單可以抵一個月一萬的流水,不同銀行的“抵賬”比例不一樣。
但無論如何,這兩種方法都相當于變相的抬高原本35%的首付比例,對于不少人而言,湊齊首付并不容易。
張明本人是通過捆綁辦理信用卡的方法才成功“上岸”。“就說你要辦的話,得申請一張銀行的卡,就是因為他們額度真的很稀缺,其實你也不好說什么。”
房貸收緊打擊炒房
房貸為何收緊?李宇嘉提出三個原因:第一,樓市太熱了,需要收緊房貸,配合各地調(diào)控政策;第二,今年中小微貸款任務很重,央行要求各大銀行中小微貸款要增長40%,不能讓房貸擠占了額度;第三,各大銀行貸款集中度(房貸/全部貸款)爆表或觸頂,需要控制一下。
6月21日,貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,72城主流首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,分別較5月上浮5個、4個基點。從放款周期來看,6月72城房貸平均放款周期為50天,較上月再延長2天。值得一提的是,廣州較上月延長14天至98天,佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至100天以上。
但是,放款慢、借貸難也并不完全是件壞事。在貸款管控的“親疏”方面,專家認為將優(yōu)先嚴查二手房貸,這也會嚴打炒房客、投資客。
簡單講,就是降慢了交易節(jié)奏,相當于車輪下撒沙子,給樓市降溫。當交易節(jié)奏放慢了,樓市熱度自然就會降溫。另外,這次房貸額度控制,還影響到二手房評估價?,F(xiàn)在,銀行普遍對二手房降低評估價,也就是你想多貸點兒款也不行了,相當于首付提高了,這是個新現(xiàn)象。李宇嘉預計,未來隨著二手房參考價應用的城市范圍擴大,加杠桿越來越難了,對投資客、炒房客是負面消息。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,各地在嚴格執(zhí)行房貸集中度政策,自然需要嚴管貸款。而貸款方面,一般都是先停二手房貸款,然后再嚴管一手房貸款。“另外,很關鍵的一點是,二手房貸款方面出現(xiàn)很多亂象,尤其是過橋貸等業(yè)務,相關部門也進行了監(jiān)管,在很大程度上促進了貸款業(yè)務的規(guī)范,也打擊了部分炒房行為。”
某中介也對記者表示:目前銀行額度緊張,放款較慢,但這對直接買進的買房群體來說不是壞事,不放款暫時不用還貸,產(chǎn)證也是你的名字,而且重要的是銀行額度緊張放款慢,會導致買房者手上沒錢,只能放慢買房節(jié)奏,拖慢整個市場,對房價有所抑制。
文章來源:國際金融報