江沁園:數(shù)字化運(yùn)營(yíng)下的停車(chē)資產(chǎn)
來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  作者:喬民  發(fā)布時(shí)間:2021-03-26 09:43:41

 江沁園(陽(yáng)光海天停車(chē)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁):各位好!

  其實(shí)《觀點(diǎn)》的會(huì)議我參加比較多,物業(yè)會(huì)議頭一次,我想告訴大家一件比較有意思的事情,我參加一些房地產(chǎn)論壇,因?yàn)樗麄兪俏覀冎饕灰渍搲种蝗司瞎?,今天我發(fā)現(xiàn)你們前幾位發(fā)言的人都鞠了躬,這表現(xiàn)了業(yè)務(wù)的本質(zhì),我們心存卑微,我們是一群這樣的人,但是往往是心存卑微的人,你看看我們的市值,再看看他們的市值,很不一樣,我對(duì)這個(gè)行業(yè)充滿了前景。

 

  我在紐約買(mǎi)了一套房子,我走的時(shí)候租出去了,物業(yè)公司幫我租出去的,是3600美元一個(gè)月,但是物業(yè)費(fèi)1000美元,他們的游戲很簡(jiǎn)單,物業(yè)費(fèi)占1/4。如果用他們的標(biāo)準(zhǔn)看我們這個(gè)行業(yè),我覺(jué)得空間大得不得了,啥時(shí)候我們僅物業(yè)費(fèi)收入能占租賃收入的1/4,這個(gè)游戲是很不一樣的。

  我也在想另外一個(gè)事情,我管物業(yè)也管過(guò)三年,里面的麻煩事太多了,后來(lái)跟老板說(shuō),我搞金融的,還是多管管CFO吧,所以后來(lái)就弄上市去了,但是那一段經(jīng)歷讓我發(fā)現(xiàn)你要做好服務(wù),必須心存卑微之心。往往我們?cè)谖飿I(yè)費(fèi)的前提下也許不能做到歐美那樣的水平,如果占不了1/4怎么辦?得想招,今天可以告訴大家一些比較有意思的話題,就是說(shuō)往往羊毛出在豬身上,我們?nèi)α诉@么多人,老百姓天天在買(mǎi)新車(chē),這個(gè)是不是一個(gè)值得考慮的賽道?

  看這個(gè)數(shù)據(jù),物業(yè)公司最主要的收入來(lái)源還是傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)收入,非物業(yè)收入里面停車(chē)費(fèi)也還沒(méi)有。

  這是我們跟一家國(guó)企的物業(yè)服務(wù)公司簽了有關(guān)有關(guān)停車(chē)管理合同,左邊這個(gè)圖是非物業(yè)收費(fèi),其實(shí)平均水平跟你們百?gòu)?qiáng)來(lái)比還是差蠻多的,停車(chē)收入只占3%,這家國(guó)企里面商業(yè)的項(xiàng)目比較多一些,所以它的停車(chē)流水還是比較大的。

  我們是想2022年,我們經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間把策略制定好,明年提升3倍,提升3倍收入會(huì)增加3個(gè)億,現(xiàn)在收入是1個(gè)億,而且大部分的收入是沒(méi)有什么邊際成本的,全是利潤(rùn),沒(méi)有什么邊際成本。怎么做?預(yù)計(jì)2022年它里面占的收入比是9%左右,除了它自己發(fā)展、貢獻(xiàn)越來(lái)越多的車(chē)位,占5%,還有一個(gè)很大的方面就是它和政府合作的城市更新方面,把政府的停車(chē)資源拿過(guò)來(lái),這是以前不敢想的,現(xiàn)在跟我們合作以后敢想了。我們陽(yáng)光海天最早接觸的就是商業(yè)項(xiàng)目,這是我們的平均業(yè)績(jī),在進(jìn)場(chǎng)第三年運(yùn)營(yíng)效率提升了70%。

  住宅類(lèi)的,我相信在座各位很多都是一些住宅的管理者,我們大概想了三個(gè)方面,我們正在嘗試,因?yàn)樽≌覀冏龅牟欢?,這是實(shí)話,可能通過(guò)三個(gè)方式。一個(gè)是提升增值服務(wù),因?yàn)楸旧砀覀児酒ü珊竺媾艿脑鲋捣?wù)商比你們多很多,當(dāng)然碧桂園比我們項(xiàng)目多很多,但是基本上都是住宅項(xiàng)目為主。

  另外在北京我們有自己的一家中心店,輻射大概周邊3、4個(gè)小區(qū),搞一個(gè)“車(chē)管家”,我們統(tǒng)計(jì)了一下,每年在每個(gè)車(chē)主身上可以掙500塊錢(qián),大家可以想一下自己小區(qū)里面有多少輛車(chē),每年掙500塊錢(qián)是什么概念。第三可以增加業(yè)主的黏性,還有一個(gè)很重要的就是如何幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉剩余的車(chē)位,這個(gè)如果解決的話將是非常大的一個(gè)痛點(diǎn)。

  這張圖說(shuō)的很明白了,我們現(xiàn)在正在合作的客戶現(xiàn)在有停車(chē)的利潤(rùn),不是沒(méi)有,但是它獲取利潤(rùn)的來(lái)源在哪兒呢?它獲取利潤(rùn)的來(lái)源是左口袋倒到右口袋,其實(shí)就沒(méi)有市場(chǎng)化獲取資源的能力,我是想表達(dá)這個(gè)觀點(diǎn)。如果它要有市場(chǎng)化獲取的能力,它就會(huì)虧這么多,這是我們的測(cè)算,但是合作以后可以把灰色的部分做上來(lái),就是我們可以通過(guò)市場(chǎng)化手段可以獲取60%的收入。

  大家都提到數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng),其實(shí)這個(gè)賽道里面我們已經(jīng)把這個(gè)數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)做的非常成熟,不是因?yàn)槲覀儽葎e人聰明很多,而是因?yàn)槲抑蛔鲞@件事情,而在座的各位可能有100件事情要做,所以我們這個(gè)平臺(tái)還是很值得大家去參觀一下的,我們也投了很多錢(qián),只是在一件事情上面砸足了功夫和錢(qián),而且取得了非常好的效果,所以導(dǎo)致我們公司的發(fā)展速度,2018年管理車(chē)位10萬(wàn)個(gè),今年一下到了50萬(wàn)個(gè)車(chē)位左右。

  我想引起大家對(duì)這個(gè)板塊的關(guān)注,我認(rèn)為大家都是行家,有一種開(kāi)放和合作的心態(tài),如果你要想每件事情都自己干可能很難,要把每一個(gè)賽道里面讓開(kāi)一部分,跟我們這些專(zhuān)門(mén)干這個(gè)干了15年的企業(yè)合作,總會(huì)有一些意外的驚喜。

  謝謝!

 

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