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資金回籠時間不充裕 購房交易有風(fēng)險
來源:信息時報  作者:喬民  發(fā)布時間:2021-03-15 13:29:12

二手房交易中,想通過賣舊房籌集買新房的資金時,一定要了解購房資金回籠時間是否充裕,認真評估交易風(fēng)險

  2020年11月23日,黃姨年紀大了,現(xiàn)住的樓梯房對她的日常出行帶來了很大的困擾,想出售現(xiàn)住的樓梯房,再置換一套電梯房。于是委托A中介公司介紹合適的房子。經(jīng)紀人小余向黃姨介紹了某小區(qū)一套剛放盤的物業(yè),黃姨在實地看房后,很滿意。為了盡快鎖定該房屋,便讓小余約見業(yè)主劉先生,洽談房屋買賣事宜。

  由于黃姨需出售現(xiàn)有房屋,才有資金支付房款。故與劉先生約定,簽約當(dāng)天支付10萬定金,雙方于簽訂合同3個月內(nèi)完成交易房屋的過戶手續(xù)。過戶當(dāng)天,買方一次性支付剩余房款220萬。黃姨在多家中介公司放盤,務(wù)求盡快出售自己現(xiàn)有的房屋,但因該房屋是樓梯樓且樓層較高,看房客戶不多,黃姨不得不選擇降價。最終于12月中旬在B中介公司的促成下,與買方魏先生簽訂了房屋買賣合同。簽約次日,黃姨協(xié)助魏先生辦理房屋按揭款,兩個星期后,銀行出具了《同意貸款通知書》,黃姨與魏先生便辦理了過戶手續(xù)。一個月過去了,黃姨仍未收到銀行放貸。眼看,她與劉先生的合同期限將近,黃姨很著急。期間,魏先生多次詢問貸款銀行,得到的答復(fù)也只是會盡快安排放款,但未給予明確時間。直至黃姨與劉先生的合同到期,黃姨仍未收到魏先生的按揭房款。黃姨找劉先生協(xié)商,是否能延遲交易。但由于半個月前劉先生看中了一套某新開樓盤的房子,并已支付定金。他也急需出售房屋的房款支付其新房的首期款,現(xiàn)在合同期限將至,其亦面臨違約風(fēng)險,故劉先生不得不要求黃姨按合同賠償違約金。

  像這種“先買后賣”的連環(huán)交易,交易當(dāng)事人往往會忽略房屋交易存在各種不確定的風(fēng)險,一旦其中一宗交易出現(xiàn)問題,就會影響到另外一宗交易的正常履行。案例中黃姨出售的房屋,因魏先生的房屋貸款,遇上了銀行放貸額度收緊,導(dǎo)致黃姨未能在預(yù)期內(nèi)收到房款。黃姨與劉先生簽訂合同前,未審慎考慮交易風(fēng)險,造成違約,需承擔(dān)違約責(zé)任

  案例中存在兩個獨立的合同關(guān)系,劉先生向黃姨出售房屋構(gòu)成第一個合同關(guān)系,黃姨向魏先生出售房屋構(gòu)成第二個合同關(guān)系。雖然黃姨不能履行付款義務(wù)的原因是第二個合同關(guān)系中銀行放款遲延導(dǎo)致的,但并不能因此免除或減輕黃姨的違約責(zé)任。因為兩個合同分屬兩個不同的法律關(guān)系,根據(jù)合同的相對性,劉先生有權(quán)追究黃姨的違約責(zé)任。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒廣大消費者:無論是“先買后賣”還是“先賣后買”,想通過賣舊房籌集買新房的資金時,一定要了解購房資金回籠時間是否充裕,認真評估交易風(fēng)險。而銀行貸款收緊,屬于銀行政策調(diào)整,不屬于中介公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍。消費者應(yīng)謹慎采用“一買一賣”方式購房,以免出現(xiàn)違約風(fēng)險。

 

(文章來源:信息時報)

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