原標題：失業(yè)率創(chuàng)15年新高！香港租金大跌樓價仍漲背后：住宅供應少 按揭利率低

　　疫情形勢嚴峻，香港失業(yè)率連續(xù)九個月攀升。香港4月至6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率為6.2%，創(chuàng)逾15年高位。數(shù)據(jù)顯示，疫情期間香港有約12萬人加入了失業(yè)大軍。

　　然而，這似乎并未阻礙香港開發(fā)商的推盤步伐，香港近日一手樓市成交持續(xù)回暖。

　　疫情形勢嚴峻，香港失業(yè)率連續(xù)九個月攀升。然而，這似乎并未阻礙香港開發(fā)商的推盤步伐。

　　香港地產(chǎn)龍頭新鴻基地產(chǎn)的屯門御海灣1期項目，目前共推出138個單位，市場反應不俗，據(jù)悉已經(jīng)收到超過1200個買家支付定金，超額認購7.7倍。

　　同時，恒基地產(chǎn)前主席李兆基持有的北角木星街新盤維峯·浚匯項目，宣布本周內(nèi)將加推33個單位。

　　香港差餉物業(yè)估價署日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月香港私人住宅單位售價指數(shù)報384.8點，較2月指數(shù)的377.5點大幅反彈1.9%，創(chuàng)下自去年12月以來的新高。

　　今年前5個月，香港私人住宅售價指數(shù)累計上漲約1.48%。

　　同時，7月20日，房地產(chǎn)資訊平臺Squarefoot公布的調(diào)查顯示，39%受訪者認為香港樓價將于未來半年向上，預計平均升幅約9.4%；22%受訪者估計樓價在期內(nèi)平均跌11.2%，而之前兩次調(diào)查只有11%受訪者估計樓市上升，有半數(shù)更估計下跌，反映香港市民對樓市態(tài)度較前一季度更樂觀。

　　超過一半的受訪者認為香港住宅需求仍然高企、樓市長遠仍上升，以及疫情緩和、經(jīng)濟開始復蘇是支持樓價上升的主要因素。

　　然而，仲量聯(lián)行香港主席兼資本市場主管曾煥平向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近日香港一手樓市成交持續(xù)回暖，

　　“主要是之前第一季度積壓的需求爆發(fā)，但由于疫情再度出現(xiàn)反復，這些需求可能無法長期持續(xù)，我們預計今年香港中小型住宅樓價全年下跌5%至10%，豪宅樓價則下調(diào)10%至15%。”

　　事實上，自2003年至今，香港房價已創(chuàng)造了連續(xù)16年上漲的“神話”，這也是香港歷來最長的房價上漲周期。

　　仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2008至2012年量化寬松措施的影響下，按揭利率長期處于低位，市場資金充裕，導致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。

　　曾煥平指出，目前香港面對疫情暴發(fā)、經(jīng)濟收縮、失業(yè)率上升等多重因素疊加，樓價或難以重現(xiàn)在2008年金融風暴后急升的情況。

　　失業(yè)率繼續(xù)攀升

　　香港特區(qū)政府統(tǒng)計處公布的數(shù)據(jù)顯示，香港4月至6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率為6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點，創(chuàng)逾15年高位。就業(yè)不足率升至3.7%，更是接近17年新高。

　　特區(qū)政府表示，4月至6月香港的總就業(yè)人數(shù)為362萬人，與3至5月的361.9萬相若；總勞動人口約為386萬人，增加約1.1萬人；失業(yè)人數(shù)則增加約1萬人，達到24萬人；同期就業(yè)不足人數(shù)則增加約7800人至14.3萬人。

　　相比之下，在疫情暴發(fā)之前，去年11月至今年1月香港的失業(yè)人數(shù)僅為12.23萬，這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業(yè)大軍。

　　香港勞工及福利局局長羅致光表示，第二季勞工市場繼續(xù)惡化，不過因本地疫情在五六月緩解，勞工市場面對的壓力在季末有紓緩跡象，同時政府“保就業(yè)”計劃的開展亦有幫助。

　　他指出，4月至6月總就業(yè)人數(shù)跟3月至5月的數(shù)字相若，顯示就業(yè)情況在上季末有穩(wěn)定的跡象。

　　然而，自7月初期，香港疫情出現(xiàn)第三波暴發(fā)。7月21日，香港新增61宗新冠確診個案，其中58宗為本地個案。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，自7月16日以來，香港本地新增確診病例已連續(xù)六天維持在每日50宗以上。

　　羅致光坦言，本地疫情個案最近再度急飆，經(jīng)濟前景仍面對巨大不確定性，預計未來本地勞工市場情況將很大程度視乎環(huán)球及本地疫情如何演變。

　　由于特區(qū)政府近日再度收緊“限聚令”以及實施公務員在家工作，星展香港經(jīng)濟學家謝家曦認為，隨著疫情惡化，預期社交限制措施會在8月持續(xù)，特區(qū)政府將在第三季度甚至第四季度維持入境強制檢疫措施，進一步削弱市民消費意愿，不排除失業(yè)率會進一步上升至7%。

　　在萊坊執(zhí)行董事林浩文看來，目前香港失業(yè)或半失業(yè)人口的購買力主要影響小型住宅單位，但由于企業(yè)生意差，許多中高層管理人士收入也受到影響，降低他們買樓或換樓的購買力。

　　盡管如此，綜合來看，他預計“未來數(shù)月住宅成交量每月約4000-5000宗，一手市場的表現(xiàn)仍然會較好”。

　　特區(qū)政府表示，自6月以來，有超過110億美元的資金流入香港。銀行體系資金充裕，不斷拉低按揭利率。

　　香港經(jīng)絡按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明向記者表示，受惠于各國央行持續(xù)推行量寬政策，香港資金保持流入的狀態(tài)，一個月銀行同業(yè)拆息(HIBOR)自3月底曾高見2.05厘(2.05%)后一直回落，至5月份平均一個月HIBOR已回落至0.83%。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，香港銀行的按揭利率主要與HIBOR掛鉤，目前的實際按揭利率已跌至2.2%，創(chuàng)下近兩年以來的新低。

　　寫字樓市場陷入冰封

　　相比之下，香港經(jīng)濟衰退對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響十分顯著。作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)租金曾經(jīng) “貴”絕全球。

　　中環(huán)是香港金融業(yè)的代名詞，能夠在中環(huán)的國際金融中心(IFC)、置地廣場、交易廣場上班是大多數(shù)香港金融業(yè)人士的驕傲。一直以來，中環(huán)地區(qū)向來是外資金融機構的大本營。

　　2019年全球最昂貴的十大寫字樓市場中，亞洲占六席。

　　其中，香港中環(huán)連續(xù)四年蟬聯(lián)全球最貴頂級寫字樓榜首，每平方英尺的年租金高達2496港元，較第2位的倫敦西區(qū)每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

　　然而，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，眾多企業(yè)為控制成本而紛紛選擇搬離昂貴的中環(huán)核心區(qū)。

　　由于需求銳減，中環(huán)甲級寫字樓上半年租金同比減少17.6%至每平方英尺100港元，在香港各區(qū)寫字樓市場中跌幅最大。在租賃需求趨疲弱的情況下，該區(qū)租金自去年四月高位下調(diào)了23.3%。

　　仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺，創(chuàng)下18年以來的新高，其中74%的面積位于港島區(qū)。

　　今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積同比銳減53%。整體甲級寫字樓市場期內(nèi)錄得142萬平方英尺負吸納量(指新增供應面積超過已出租面積)，為有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。

　　仲量聯(lián)行商業(yè)部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示，由于租賃需求持續(xù)疲弱，整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%，創(chuàng)下自2009年9月以來的新高。

　　在疲弱的經(jīng)濟環(huán)境下，我們預料下半年的租賃需求將持續(xù)低迷。

　　中環(huán)租金在空置率上升的情況下，面臨的下調(diào)壓力將為各區(qū)最大，估計全年租金將減少25%至30%，但下半年跌幅料將會收窄。

　　一直以來，香港IFC被視為香港中環(huán)超甲級寫字樓的地標，瑞銀、港交所、金管局等多個外資大行、監(jiān)管機構的辦公室都坐落于此。

　　據(jù)報道，澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業(yè)主于今年4月底簽訂協(xié)議，提早兩年退租20樓大部分面積，只保留數(shù)層樓面，較高峰時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券于今年2月決定退租二期的25樓及27樓，整體面積由6層縮減為4層。

　　此外，租金急劇下跌令甲級寫字樓的吸引力減低，導致相關資產(chǎn)的價格在今年上半年同比下跌14.1%。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，在不明朗的市場前景下，買賣雙方的期望價差擴大，寫字樓總成交額上半年大幅減少91%至31.1億港元。

　　業(yè)界認為，去年以來的社會波動，疊加今年的疫情影響，導致寫字樓和商鋪租金下調(diào)，是一種正常的市場反應。

　　此前，香港的房價和租金都偏高，短時調(diào)整并不會改變香港作為國際金融中心的地位。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）