原標題:失業(yè)率創(chuàng)15年新高!香港租金大跌樓價仍漲背后:住宅供應少 按揭利率低
疫情形勢嚴峻,香港失業(yè)率連續(xù)九個月攀升。香港4月至6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率為6.2%,創(chuàng)逾15年高位。數(shù)據(jù)顯示,疫情期間香港有約12萬人加入了失業(yè)大軍。
然而,這似乎并未阻礙香港開發(fā)商的推盤步伐,香港近日一手樓市成交持續(xù)回暖。
疫情形勢嚴峻,香港失業(yè)率連續(xù)九個月攀升。然而,這似乎并未阻礙香港開發(fā)商的推盤步伐。
香港地產(chǎn)龍頭新鴻基地產(chǎn)的屯門御海灣1期項目,目前共推出138個單位,市場反應不俗,據(jù)悉已經(jīng)收到超過1200個買家支付定金,超額認購7.7倍。
同時,恒基地產(chǎn)前主席李兆基持有的北角木星街新盤維峯·浚匯項目,宣布本周內(nèi)將加推33個單位。
香港差餉物業(yè)估價署日前公布的數(shù)據(jù)顯示,5月香港私人住宅單位售價指數(shù)報384.8點,較2月指數(shù)的377.5點大幅反彈1.9%,創(chuàng)下自去年12月以來的新高。
今年前5個月,香港私人住宅售價指數(shù)累計上漲約1.48%。
同時,7月20日,房地產(chǎn)資訊平臺Squarefoot公布的調(diào)查顯示,39%受訪者認為香港樓價將于未來半年向上,預計平均升幅約9.4%;22%受訪者估計樓價在期內(nèi)平均跌11.2%,而之前兩次調(diào)查只有11%受訪者估計樓市上升,有半數(shù)更估計下跌,反映香港市民對樓市態(tài)度較前一季度更樂觀。
超過一半的受訪者認為香港住宅需求仍然高企、樓市長遠仍上升,以及疫情緩和、經(jīng)濟開始復蘇是支持樓價上升的主要因素。
然而,仲量聯(lián)行香港主席兼資本市場主管曾煥平向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,近日香港一手樓市成交持續(xù)回暖,
“主要是之前第一季度積壓的需求爆發(fā),但由于疫情再度出現(xiàn)反復,這些需求可能無法長期持續(xù),我們預計今年香港中小型住宅樓價全年下跌5%至10%,豪宅樓價則下調(diào)10%至15%。”
事實上,自2003年至今,香港房價已創(chuàng)造了連續(xù)16年上漲的“神話”,這也是香港歷來最長的房價上漲周期。
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在2008至2012年量化寬松措施的影響下,按揭利率長期處于低位,市場資金充裕,導致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。
曾煥平指出,目前香港面對疫情暴發(fā)、經(jīng)濟收縮、失業(yè)率上升等多重因素疊加,樓價或難以重現(xiàn)在2008年金融風暴后急升的情況。
失業(yè)率繼續(xù)攀升
香港特區(qū)政府統(tǒng)計處公布的數(shù)據(jù)顯示,香港4月至6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率為6.2%,相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點,創(chuàng)逾15年高位。就業(yè)不足率升至3.7%,更是接近17年新高。
特區(qū)政府表示,4月至6月香港的總就業(yè)人數(shù)為362萬人,與3至5月的361.9萬相若;總勞動人口約為386萬人,增加約1.1萬人;失業(yè)人數(shù)則增加約1萬人,達到24萬人;同期就業(yè)不足人數(shù)則增加約7800人至14.3萬人。
相比之下,在疫情暴發(fā)之前,去年11月至今年1月香港的失業(yè)人數(shù)僅為12.23萬,這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業(yè)大軍。
香港勞工及福利局局長羅致光表示,第二季勞工市場繼續(xù)惡化,不過因本地疫情在五六月緩解,勞工市場面對的壓力在季末有紓緩跡象,同時政府“保就業(yè)”計劃的開展亦有幫助。
他指出,4月至6月總就業(yè)人數(shù)跟3月至5月的數(shù)字相若,顯示就業(yè)情況在上季末有穩(wěn)定的跡象。
然而,自7月初期,香港疫情出現(xiàn)第三波暴發(fā)。7月21日,香港新增61宗新冠確診個案,其中58宗為本地個案。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計,自7月16日以來,香港本地新增確診病例已連續(xù)六天維持在每日50宗以上。
羅致光坦言,本地疫情個案最近再度急飆,經(jīng)濟前景仍面對巨大不確定性,預計未來本地勞工市場情況將很大程度視乎環(huán)球及本地疫情如何演變。
由于特區(qū)政府近日再度收緊“限聚令”以及實施公務員在家工作,星展香港經(jīng)濟學家謝家曦認為,隨著疫情惡化,預期社交限制措施會在8月持續(xù),特區(qū)政府將在第三季度甚至第四季度維持入境強制檢疫措施,進一步削弱市民消費意愿,不排除失業(yè)率會進一步上升至7%。
在萊坊執(zhí)行董事林浩文看來,目前香港失業(yè)或半失業(yè)人口的購買力主要影響小型住宅單位,但由于企業(yè)生意差,許多中高層管理人士收入也受到影響,降低他們買樓或換樓的購買力。
盡管如此,綜合來看,他預計“未來數(shù)月住宅成交量每月約4000-5000宗,一手市場的表現(xiàn)仍然會較好”。
特區(qū)政府表示,自6月以來,有超過110億美元的資金流入香港。銀行體系資金充裕,不斷拉低按揭利率。
香港經(jīng)絡按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明向記者表示,受惠于各國央行持續(xù)推行量寬政策,香港資金保持流入的狀態(tài),一個月銀行同業(yè)拆息(HIBOR)自3月底曾高見2.05厘(2.05%)后一直回落,至5月份平均一個月HIBOR已回落至0.83%。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,香港銀行的按揭利率主要與HIBOR掛鉤,目前的實際按揭利率已跌至2.2%,創(chuàng)下近兩年以來的新低。
寫字樓市場陷入冰封
相比之下,香港經(jīng)濟衰退對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響十分顯著。作為全球金融中心的香港,摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)租金曾經(jīng) “貴”絕全球。
中環(huán)是香港金融業(yè)的代名詞,能夠在中環(huán)的國際金融中心(IFC)、置地廣場、交易廣場上班是大多數(shù)香港金融業(yè)人士的驕傲。一直以來,中環(huán)地區(qū)向來是外資金融機構的大本營。
2019年全球最昂貴的十大寫字樓市場中,亞洲占六席。
其中,香港中環(huán)連續(xù)四年蟬聯(lián)全球最貴頂級寫字樓榜首,每平方英尺的年租金高達2496港元,較第2位的倫敦西區(qū)每平方英尺租金222.7美元高出近45%。
然而,據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,眾多企業(yè)為控制成本而紛紛選擇搬離昂貴的中環(huán)核心區(qū)。
由于需求銳減,中環(huán)甲級寫字樓上半年租金同比減少17.6%至每平方英尺100港元,在香港各區(qū)寫字樓市場中跌幅最大。在租賃需求趨疲弱的情況下,該區(qū)租金自去年四月高位下調(diào)了23.3%。
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺,創(chuàng)下18年以來的新高,其中74%的面積位于港島區(qū)。
今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積同比銳減53%。整體甲級寫字樓市場期內(nèi)錄得142萬平方英尺負吸納量(指新增供應面積超過已出租面積),為有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。
仲量聯(lián)行商業(yè)部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示,由于租賃需求持續(xù)疲弱,整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%,創(chuàng)下自2009年9月以來的新高。
在疲弱的經(jīng)濟環(huán)境下,我們預料下半年的租賃需求將持續(xù)低迷。
中環(huán)租金在空置率上升的情況下,面臨的下調(diào)壓力將為各區(qū)最大,估計全年租金將減少25%至30%,但下半年跌幅料將會收窄。
一直以來,香港IFC被視為香港中環(huán)超甲級寫字樓的地標,瑞銀、港交所、金管局等多個外資大行、監(jiān)管機構的辦公室都坐落于此。
據(jù)報道,澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業(yè)主于今年4月底簽訂協(xié)議,提早兩年退租20樓大部分面積,只保留數(shù)層樓面,較高峰時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券于今年2月決定退租二期的25樓及27樓,整體面積由6層縮減為4層。
此外,租金急劇下跌令甲級寫字樓的吸引力減低,導致相關資產(chǎn)的價格在今年上半年同比下跌14.1%。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,在不明朗的市場前景下,買賣雙方的期望價差擴大,寫字樓總成交額上半年大幅減少91%至31.1億港元。
業(yè)界認為,去年以來的社會波動,疊加今年的疫情影響,導致寫字樓和商鋪租金下調(diào),是一種正常的市場反應。
此前,香港的房價和租金都偏高,短時調(diào)整并不會改變香港作為國際金融中心的地位。
(文章來源:21世紀經(jīng)濟報道)