南京高淳取消限購(gòu)： “一城一策”下的樓市縮影
宋然
[中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月南京新批供應(yīng)76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16.2%，同比增幅更是達(dá)到了102.48%；庫(kù)存量達(dá)到370.22萬(wàn)平方米，上升10.57%；當(dāng)月南京供銷比下降至0.71，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的局面。]
南京樓市的走向是目前全國(guó)樓市的縮影。
膠著的樓市下，政策的每一次松綁和收緊，都在考驗(yàn)各個(gè)地方政府的執(zhí)政智慧。
步入6月，受到最廣泛關(guān)注的政策調(diào)控，當(dāng)數(shù)南京。這個(gè)極具典型性的二線城市，一定程度上折射著國(guó)內(nèi)眾多同量級(jí)城市的樓市現(xiàn)狀。
南京最近的一次調(diào)控政策是高淳區(qū)放開限購(gòu)，外地人只要持有南京市居住證，或攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可開具購(gòu)房證明。與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀是南京自5月起新房成交量有所減少，6月第一周甚至出現(xiàn)腰斬。
然而同為江蘇重鎮(zhèn)，蘇州則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬，蘇州出臺(tái)收緊調(diào)控手段，甚至命令規(guī)定蘇州全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。
政策與市場(chǎng)緊密掛鉤，碎片化的調(diào)控手段與“一城一策”的主導(dǎo)方向，能讓靜止的市場(chǎng)有所回溫，也能讓熱起來的城市很快冷卻。
高淳取消限購(gòu)
6月4日，南京市高淳區(qū)宣布從當(dāng)日起，外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可開具購(gòu)房證明。
而南京曾在2017年3月15日出臺(tái)《進(jìn)一步調(diào)整住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定外地人在申請(qǐng)開具購(gòu)房證明時(shí)，要提供過去3年內(nèi)在南京累計(jì)滿2年的個(gè)稅或社保證明，且不允許通過補(bǔ)繳的方式獲得購(gòu)房資格。
高淳取消限購(gòu)之后，有媒體報(bào)道南京六合區(qū)也可能放松限購(gòu)，六合區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示目前沒有放開，但不排除今后放開的可能性。
無論是高淳還是六合，都是南京的遠(yuǎn)郊區(qū)，其中高淳區(qū)位于南京市南端，被譽(yù)為南京的南大門，距離市中心約100公里。而高淳的房?jī)r(jià)更是與南京市區(qū)不能相比，目前南京市區(qū)均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，而高淳區(qū)只有8500元/平方米上下。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，高淳區(qū)最近兩年庫(kù)存量攀升，而其本身位置又比較偏遠(yuǎn)，存在一定去化難度，因此高淳取消限購(gòu)有利于刺激購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目的。與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)專家分析稱，高淳此舉與當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)戰(zhàn)略有關(guān)，推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才，其目的更多的是基于導(dǎo)入人口推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮。
基于上述考慮，可以說高淳放松限購(gòu)對(duì)于南京全市的樓市走向不產(chǎn)生決定性影響。然而放松限購(gòu)的信號(hào)意義卻很明顯，這容易被解讀為對(duì)市場(chǎng)的松綁，從而改變對(duì)樓市的預(yù)期。
市場(chǎng)降溫
這種“試探性”的取消限購(gòu)緣于南京樓市從5月起開始走低。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月南京新批供應(yīng)76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16.2%，同比增幅更是達(dá)到了102.48%；庫(kù)存量達(dá)到370.22萬(wàn)平方米，上升10.57%；當(dāng)月南京供銷比下降至0.71，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的局面。
成交數(shù)據(jù)更能直觀反映南京市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀：5月南京全市成交54.74萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降22.01%，但同比仍然增長(zhǎng)44.95%。這說明相比于2018年的冷淡情況，南京5月成交仍然處于高位，但是與前四月相比，其在5月出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)按周提供的數(shù)據(jù)則更有趨勢(shì)性，數(shù)據(jù)顯示，南京4月周均成交套數(shù)為1500套左右，最高點(diǎn)甚至出現(xiàn)單周成交1980套，然而到了5月，周均成交為1300套左右，6月第一周甚至直接出現(xiàn)腰斬局面，6月3日~9日這一周成交只有532套，環(huán)比降幅達(dá)到47.7%，是典型二線城市中下降幅度最大的城市。
在經(jīng)歷過2018年的冰凍期之后，南京樓市自開年以來就走出了一波“大陽(yáng)線”，4月30日，南京一日內(nèi)迎來六宗住宅地塊公開招拍，全部地塊均觸頂最高限價(jià)，其中江心洲G08地塊樓面價(jià)達(dá)到31980元/平方米。不只是土地市場(chǎng)，3、4兩月南京常見日光盤，以江北、江寧為代表的熱門板塊更是屢屢突破限價(jià)。
然而此后政策導(dǎo)向驟然轉(zhuǎn)變。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了銀保監(jiān)發(fā)1〔2019〕23號(hào)文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，全面收緊房企融資；5月18日，住建部點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅過高。一系列的收緊政策使得樓市風(fēng)向迅速轉(zhuǎn)變，以南京為代表的二線城市均走向下滑通道。
調(diào)控縮影
南京樓市正在經(jīng)歷的一切或許是全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。
從3、4月份的小陽(yáng)春市場(chǎng)火爆，再到5月市場(chǎng)下行，南京的調(diào)控走出了雙曲線。在市場(chǎng)上行期從嚴(yán)調(diào)控，針對(duì)地王、日光盤等現(xiàn)象做指導(dǎo)性的調(diào)節(jié)，包括收緊融資、點(diǎn)名高增長(zhǎng)城市，甚至限制部分拿高價(jià)地的房企在公開市場(chǎng)融資；然而在市場(chǎng)有轉(zhuǎn)冷跡象時(shí)，又適時(shí)推出試探性的限購(gòu)松綁政策，以刺激高庫(kù)存區(qū)域的去化。
蘇州又是與南京相反的路徑，在一路狂奔的成交數(shù)據(jù)與地王背后，這座城市正在開啟最嚴(yán)限購(gòu)。4月是蘇州成交的高點(diǎn)，當(dāng)月蘇州新建商品住宅成交破萬(wàn)套，是2016年10月以來最高值，二手房成交近1.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)99%，逼近2012年來歷史最高值；5月成交有所降低，但總體降幅不大，新建商品住宅單月成交7911套。
更火熱的是蘇州土地市場(chǎng)，年內(nèi)蘇州已經(jīng)出現(xiàn)了3次百億級(jí)土拍，且多次出現(xiàn)“地王”，5月9日，河北房企榮盛首入蘇州，以68%的溢價(jià)率拿下了吳中區(qū)地王；4月底中海以30287元/平方米拿下的蘇州工業(yè)園湖東板塊宅地，打破了綠城在蘇州拿下的“蘇州桃花源”保持了十年的工業(yè)園區(qū)單價(jià)地王的紀(jì)錄。
地市兩旺，蘇州不得不“上手段”。5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委等部門召集30余家地產(chǎn)商召開行業(yè)座談會(huì)。會(huì)上指出，如蘇州樓市的幾大標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，同時(shí)明確蘇州所有項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)不得超過4萬(wàn)元/平方米，單個(gè)區(qū)域內(nèi)新備案價(jià)格不得超過目前同類在售項(xiàng)目最高備案價(jià)格，限定蘇州全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，我國(guó)目前嚴(yán)格遵循房住不炒總基調(diào)，在市場(chǎng)過熱時(shí)會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策予以降溫，比如蘇州這樣的城市；同時(shí)也會(huì)有相應(yīng)的托底政策，保證小區(qū)域范圍內(nèi)不至于出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的情況，比如南京高淳區(qū)域，以避免引起社會(huì)或經(jīng)濟(jì)問題。