隨著監(jiān)管部門再三強調“房住不炒”和“調控不放松”,房企融資狀況也出現(xiàn)了較大的變化。
同策研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,5月40家典型上市房企完成融資總額環(huán)比大降超5成,創(chuàng)兩年來月度新低。其中,公司債發(fā)行總額更是環(huán)比大降近8成。
接受券商中記者采訪的業(yè)內人士認為,公司債融資大降是5月房企融資總額驟降的原因,說明房企的融資渠道在階段性收緊,而部分城市土地市場過熱是融資層面有些收緊的原因,目的是為了穩(wěn)定市場預期,實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控目標。
值得注意的是,6月4日,本輪新房價格同比漲幅最大的西安出臺了調控新政,要求嚴格購房資格審查。業(yè)內人士認為,5月全國房地產調控高達41次,政策收緊預期再次強烈。
公司債發(fā)行總額環(huán)比降8成
繼4月小幅回落后,5月房企融資總額繼續(xù)大幅下滑。同策研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,環(huán)比大降52.07%,創(chuàng)兩年來月度新低。
其中,一直是房企融資最重要的兩個渠道——公司債和其他債權融資大幅縮水。
具體來看,5月債權融資額為326.67億元,其中,信托貸款融資總額排名第一,為100億元,環(huán)比上漲32.76%,占比27.17%;發(fā)行公司債融資總額排名第二,為95.85億元,環(huán)比大幅下降79.74%,占比26.05%;境內銀行貸款融資總額排名第三,為77.69億元,環(huán)比大幅上漲141.21%,占比21.11%;其他債權融資總額排名第四,為53.13億元,環(huán)比大幅下跌50.54%,占比14.44%。
另外,5月無發(fā)行中期票據(jù)、海外銀團貸款、委托貸款發(fā)生;股權融資總額41.32億元,環(huán)比下跌36.96%。
值得注意的是,信托融資總額位居第一,是因為5月發(fā)生的4筆信托貸款融資中,最大的一筆是招商蛇口向華潤深國投信托有限公司申請的可續(xù)期信托貸款,金額為70億元,拉高了總融資額。而公司債融資總額大幅下降,成為5月房企融資總額大降的重要原因。
從融資成本看,在已披露的數(shù)據(jù)中,融資成本最低的是廣州市城市建設開發(fā)有限公司2019年公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第一期),發(fā)行規(guī)模15億元,票面利率3.83%;其次是其發(fā)行的廣州市城市建設開發(fā)有限公司 2019 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)品種一,規(guī)模為19.5億元,票面利率3.85%。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3億美元的無抵押固定利率債券,票面利率為6.5%。總體來說,5月房企融資成本較低,基本控制在6.5%以內。
地市過熱致融資生變?
值得注意的是,2018年5月房企公司債發(fā)行總額大幅下滑超8成,隨后融資不斷收緊,直到2018年四季度才開始松動,房企再次紛紛發(fā)債,而今年5月房企融資總額比春節(jié)所在的2月份還要低,公司債發(fā)行總額再次大幅跳水,這是否是新一輪融資收緊的信號呢?
對此,同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國記者采訪時認為,5月融資總額大降,說明房企的融資渠道在階段性收緊。
而對于融資收緊的原因,張宏偉認為,主要是針對現(xiàn)在各地出現(xiàn)的“地王”的一些狀況,融資層面有些收緊,目的是為了穩(wěn)定市場預期。因為去年12月住建部對今年的調控目標定為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”,去年四季度土地市場和銷售市場非常不好,需要通過穩(wěn)定的相關措施避免市場快速下滑,但今年三月以來土地市場回暖力度有些過大,有些城市有些過熱,從政策面的角度來講,還要需要通過資金面的角度去調控市場,從而穩(wěn)定地價。
“我覺得從整個調控基調來講,調控的節(jié)奏感還是把握的比較好的,預計市場走勢也會按照整個定調的房價地價平穩(wěn)的走勢來走。”張宏偉對券商中國記者說。
張宏偉同時表示,5月份的整個銷售狀況表現(xiàn)后勁不足,企業(yè)資金面壓力會大,到6月要沖刺銷售業(yè)績,有可能有一些區(qū)域和板塊還要降價來保證銷量和現(xiàn)金流,5月份融資總額大降應該會對企業(yè)影響較大。
監(jiān)管部門再三強調“房住不炒”
5月以來,監(jiān)管部門不斷釋放穩(wěn)定樓市的信號,各地調控政策進一步收緊。
繼4月19日對6個房價、地價波動較大城市進行預警提示后,住建部又于5月16日宣布對近3個月新房、二手房價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示,并再次強調“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。
隨后,蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產調控政策,蘇州更是多次加碼調控,不僅對熱點區(qū)域購房實施限售政策、調整了土地出讓報價規(guī)則,而且還提出調控指標得不到控制,7月后即刻加碼調控,包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等。
5月17日,銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》,要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治,其中涉及整治房地產融資亂象,包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等。
6月4日,西安市房管局發(fā)布《關于購房資格審查的聲明》,強調嚴格購房資格審查。而據(jù)上海易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進統(tǒng)計,西安新房價格已經連續(xù)5個月同比漲幅全國第一。
中原地產首席分析師張大偉認為,5月全國房地產調控高達41次,年內累計突破205次,政策收緊預期再次強烈。