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地產(chǎn)活力回升 龍頭房企起舞恰當(dāng)時(shí)
來源:智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)  作者:領(lǐng)航財(cái)經(jīng)綜合  發(fā)布時(shí)間:2019-04-17 17:07:33

    縱觀全球,各行各業(yè)都有一個(gè)逃不開的周期規(guī)律,它不以人的意志為轉(zhuǎn)移,客觀存在。在所有的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律中,房地產(chǎn)周期又稱為“周期之母”。

  2018年,中國地產(chǎn)號稱迎來了凜冬時(shí)期。不過就在近日,這個(gè)周期之母又出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。

  智通財(cái)經(jīng)APP了解到,2019年3月30大中城市商品房成交面積1527.84萬平方米,同比增速20.40%,增速回升至2016年10月來最高,成交回暖跡象明顯。其中,一、二、三線城市成交面積分別為343.95、694.05、489.84萬平方米,同比增速61.81%、5.2%、23.48%,一線城市成交增長最為突出。

  從房企銷售情況來看的話,Top100房企3月銷售額增速環(huán)比增長62.8%,同比增長23.3%,逆轉(zhuǎn)一、二月份的頹勢,帶動(dòng)一季度整體銷售額增速回升至10.6%。

  此外,3月26城市商品房推盤面積為1571萬方,環(huán)比上升67.0%,同比增速達(dá)25.2%,1-3月累計(jì)同比上升3.9%,增速由前兩月的下滑轉(zhuǎn)增長。對應(yīng)商品房庫存環(huán)比下降1.0%,去化周期下行至18.5個(gè)月。

  房價(jià)方面,3月百城房價(jià)平均數(shù)為14759元/平,環(huán)比上升0.24%,增速較2月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn),增幅創(chuàng)17年4月以來新高。

  積極的銷售不再是只為加速資金回籠,因?yàn)橥恋厥袌鼋灰滓苍诿黠@改善。

  智通財(cái)經(jīng)APP了解到,3月市場整體出現(xiàn)回暖跡象,溢價(jià)率回升。300城市宅地推出、成交面積分別為6059萬平米、5191萬平米,環(huán)比增長15%、32%,同比下滑32%、35%,最終出讓金達(dá)到了2466億元,環(huán)比增長41%,同比小幅下滑2%。與銷售形勢同樣的是一二線城市最為突出,出讓金85%、45%的同比增速,大幅好于三、四線城市。

  當(dāng)月樓面均價(jià)為4751元/平米,平均溢價(jià)率23.7%,較2月增長13.2個(gè)百分點(diǎn),與去年同期相比增長2.0個(gè)百分點(diǎn)。

  宅地供需雖然在高基數(shù)下出現(xiàn)下滑,但樓面價(jià)同環(huán)比均回升,而且23.7%的溢價(jià)率,是18年下半年以來最高水平,流拍率則繼續(xù)下行至3.5%,創(chuàng)出2017年四季度以來的新低。

  而根據(jù)最新數(shù)據(jù)來看,拿地積極態(tài)勢還在加劇。4月份前兩周,100城土地成交面積環(huán)比增加55.2%,成交總價(jià)環(huán)比增加84.3%。其中一線城市雙周成交面積環(huán)比增加318.9%,雙周成交總價(jià)環(huán)比增加231.3%。

  地產(chǎn)積極復(fù)蘇的背后,要?dú)w功于資金、政策雙重利好刺激。

  雙管齊下,改善有望持續(xù)

  首先是資金環(huán)境,正在持續(xù)向好。智通財(cái)經(jīng)APP了解到,3月35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行首套房貸款利率為5.56%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.90%上浮13.5%,環(huán)比上月下降7bp,降幅較上月擴(kuò)大4bp,首套房貸利率自18年12月以來,已是連續(xù)四月下降,按揭貸方面流動(dòng)性繼續(xù)邊際改善。

  與此同時(shí),一季度居民中長期貸款增加1.38萬億元,3月單月增加0.46萬億,同比增長23.4%,增速創(chuàng)近2年來新高,之后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善有明顯預(yù)期。

  其次是政策端,2019新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)已公布,大城市落戶限制有望進(jìn)一步放開,利好都市圈內(nèi)二三線城市人口流入。

  發(fā)改委要求城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市應(yīng)當(dāng)全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市應(yīng)當(dāng)放開放寬落戶條件,符合要求的主要為都市圈內(nèi)二三線城市,長期看人口流動(dòng)放寬,城市自身競爭力重要性愈發(fā)凸顯。

  隨著戶籍制度覆蓋范圍的進(jìn)一步拓展,新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn),大量人口將涌入一二線城市,購房門檻的降低有望加速住宅需求的釋放,對未來房企銷售形成較穩(wěn)定的支撐。

  行業(yè)環(huán)境改善明顯,龍頭房企仍具備關(guān)注價(jià)值。

  房企未來,還得看向龍頭

  2019年一季度房企業(yè)績分化,并不影響全年確定性。截至目前40多家房企公布一季度業(yè)績預(yù)告,超過半數(shù)預(yù)減或虧損,但考慮到房企結(jié)算存在周期性,三四季度結(jié)算收入及利潤占比較大,一季報(bào)分化無需過度擔(dān)憂。

  相對全年來看,房企結(jié)算主要為2016到2018上半年高毛利的銷售項(xiàng)目,因此全年利潤率還有較大可能的提升。

  集中度進(jìn)一步提升,未來仍看龍頭起舞。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2019年1-3月Top100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2.11萬億元,同比增長8.2%,增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速,行業(yè)集中度提升邏輯不變。

  其中Top10房企增速1.3%,Top11-30房企增速9.4%,Top31-50房企增速21.6%。未來像碧桂園(02007)、中國恒大(03333)、融創(chuàng)中國(01918)等一線龍頭或許更注重盈利質(zhì)量的提升,旭輝控股集團(tuán)(00884)、世茂房地產(chǎn)(00813)、融信中國(03301)等二三線房企成長性會更強(qiáng)。

  截止目前,香港內(nèi)房股板塊指數(shù)已經(jīng)較前期底點(diǎn)有近47.2%的漲幅,未來在調(diào)控政策邊際放松,“一城一策”深化落地,土地市場回暖,一線城市成交提速的情況下,龍頭房企股價(jià)有望進(jìn)一步抬升。

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