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一年賣出888億,項目去化超九成,閩系黑馬金輝變道港股IPO
來源: 易簡財經  作者:  發(fā)布時間:2020-03-31 08:49:25

月25日,作為一家準千億房企,金輝集團正式啟動赴港IPO。

 

近幾年,在A股大門緊閉的環(huán)境下,港股市場成了內地房企上市的聚集地。在TOP40房企里,金輝集團是為數(shù)不多未上市的一個。

 

2019年888.6億元的銷售成績單,以及近三年年復合增長率為48.5%的收入水平,金輝近幾年的表現(xiàn),是一條平滑的向上趨勢線。在上交這份申請的時候,我們相信它是底氣十足的。

 

作為一家“非典型”閩系房企, “穩(wěn)健”一直是行業(yè)對它的印象。

 

直到近三年,金輝從投資到銷售均開始提速,穩(wěn)居房企四十強,展露鋒芒,一步步走到IPO門前。

1 -

近在咫尺的千億目標

 

從近年的數(shù)據(jù)來看,金輝在規(guī)模擴張中,走出了一條穩(wěn)健的向上趨勢線。

 

招股書顯示,2019年其收入近260億元,近三年年復合增長率達48.5%,其中房地產銷售是核心貢獻點,最新占比96.4%。

 

同期,金輝的凈利潤分別為人民幣22.21億元、23.00億元及26.90億元,年復合增長率為10.0%。其中,2019年凈利潤增長率為16.96%。

從銷售數(shù)據(jù)來看,金輝集團2017年-2019年全口徑銷售額數(shù)據(jù)分別為445.1億、746.8億、888.6億,銷售額排名穩(wěn)定在行業(yè)40名左右,同時每年會實現(xiàn)1-2名的提升。

 

另外,在中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布“2020年中國房地產開發(fā)商前五十強”中,金輝控股位列第36名;在中國指數(shù)研究院發(fā)布“中國房地產開發(fā)商前百強”中,金輝位列第37名。各項排名沒有太大跳躍,都在穩(wěn)步爬升。

 

雖然近兩年,“房住不炒”多次被重申,樓市降溫明顯,各大房企的發(fā)展增速也在逐步回落。

 

但金輝的加速,是在它穩(wěn)定發(fā)展的節(jié)奏內。

 

2019年克瑞銷售排行榜上,金輝以888.6億的全口徑金額位列第40名,不喊千億口號的金輝,其實與目標近在咫尺。

 

2 -

足夠放心的債務水平

 

穩(wěn)步爬升的同時,金輝也一直在控制自己的債務水平。

 

《2019中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,125家上市房企的凈負債率均值為92.52%。

 

而根據(jù)招股書,2017-2019年度,金輝集團資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%,負債率基本保持穩(wěn)定、與主流上市房企基本持平。

 

另外,作為一家非上市房企,金輝在籌資上的配置非常多元化。

 

除了使用銀行授信、公司債券等融資工具外,金輝還打通了境外美元債的融資方式。去年10月,金輝成功發(fā)行了首筆境外美元債,發(fā)行規(guī)模2.5億美元,期限為2年。

 

融資渠道的拓寬,加上高達95%的項目去化率,讓金輝得以維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

 

截至2019年6月30日,金輝一年內到期的非流動負債余額為141.81億元。結合期內102.4億的營收、888.6億的全年銷售額,以及不斷流入的融資金額,足以應對短期負債。

 

對于金輝業(yè)績及財務的穩(wěn)定,資本市場也表示了認可。

 

根據(jù)公開信息,資本市場多家國內外評級機構,都給予金輝集團較高的主體信用評級。

 

其中,國際知名評級機構標普在2019年10月給予金輝集團長期主體信用評級“B”,評級展望為“正面”。

 

聯(lián)合信用評級有限公司則在2019年5月,給予金輝集團主體信用等級“AA+”,這也是尚未上市的規(guī)模房企所獲得的最高主體信用評級。

 

3 -

邁開步子也求穩(wěn)

 

前面的路子鋪扎實了,金輝在擴張的路上步子越邁越大。

 

目前,金輝集團已進入30個城市發(fā)展,在建及擬建項目共計84個。

 

其項目多分布在長三角、中西部、環(huán)渤海、珠三角區(qū)域等經濟發(fā)達與具有高增長潛力的地區(qū)。重點布局一線、環(huán)一線及二線核心城市,如北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、蘇州、武漢、西安、福州、石家莊等,并且在上述多個城市中進入銷售十強。

 

2019年,金輝抓住土地市場低迷的窗口期,以較低代價進行了土地儲備的有限擴充。

 

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),2019年1-6月,金輝集團以503.5億元的新增貨值列上半年房企排行榜第31位。招股書顯示,截至2019年12月31日,金輝控股所持土地儲備總建筑面積為2667.4399萬平方米,其中93.4%位于二線城市及核心三線城市。

 

從拿地溢價來看,自2019年1月以上,金輝新獲取的土地,大部分溢價率均低于35%,溢價率超過40%的地塊,所占比例僅為一兩成。而從土地價格來看,金輝也偏好選擇20億元以下的地塊,不輕易拍地王。

 

可以看到,在項目拓展上,金輝奉行的依舊是一個“穩(wěn)”字。

 

4 -

逐鹿IPO成為必然

 

客觀來講,房企一旦發(fā)展到一定規(guī)模,為了可持續(xù)發(fā)展目標,為了推動企業(yè)規(guī)范運營,為了提升企業(yè)品牌形象,上市是一條切實可行的道路。

 

而融資環(huán)境持續(xù)收緊,資金面承壓的大背景,則會進一步加快房企的上市行動。

 

A股房企IPO冰封許久,所以2018年開始多家房企選擇逐鹿港股。在A股等待四年之后,金輝集團同樣選擇轉身沖向港股。

 

根據(jù)招股書,農銀國際、中信里昂證券、海通國際三家為金輝此次IPO的聯(lián)席保薦人。金輝此次赴港上市,所募得的資金將主要用于為現(xiàn)有項目撥資、部分償還項目開發(fā)的部分現(xiàn)有信托貸款,以及一般業(yè)務運營及運營資金。

 

隨著金輝集團規(guī)模逐步向千億靠近,若能順利在港股上市,相信在資本市場的助力下,金輝的品牌影響力、業(yè)務規(guī)模,將得到進一步的充實。

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